Usufruct – Nutznießungsrecht eines Grundstücks

#1 von Binturong , 18.08.2010 21:24

Die Info´s die ich über dieses billigste und einfachste Recht über das eingetragene Nutzungsrecht des (meines / unseres) Grundstückes
nach dem Tode des Thaipartners gefunden habe sind recht dürftig.

Wer weiß was und wie und überhaupt?

Binturong  
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RE: Usufruct – Nutznießungsrecht eines Grundstücks

#2 von MooHo ( Gast ) , 19.08.2010 04:15

Das wird ganz schön kompliziert, wenn der ausländische Ehegatte der Erbe ist.
Denn erben kannst du den Grund und Boden, aber dem stehen andere Gesetze entgegen die einem Ausländer den Besitz verbieten.
Der Nießbrauch wird im Falle des Erbens hinfällig, als Eigentümer kannst du dir selbst kein Nießbrauchrecht einräumen. Nach geltender Rechtslage, mußt du aber diesen Grund und Boden innerhalb eines Jahres veräußern, kommst du dem nicht nach, wird es vom Department of Land zwangsversteigert.

Erbt ein Thai das Grundstück, so ist (sollte) das Nießbrauchrecht davon unberührt.

Sicherlich ist ein Testament hilfreich, in dem geregelt wird, wer erbt und auch der Nießbrauch für dich ausdrücklich mit dem Erbe verknüpft wird. Das Testament sollte bei Gericht oder dem Amphoe hinterlegt werden.

MooHo

RE: Usufruct – Nutznießungsrecht eines Grundstücks

#3 von Somprit , 23.08.2010 21:25

... Binturong, das gibt es etwas, gar mit einem Vertragsentwurf... ich suche, suche...morgen, in der Frühe habe ich die Lösung

Somprit  
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RE: Usufruct – Nutznießungsrecht eines Grundstücks

#4 von Somprit , 24.08.2010 07:36

... also hier solch ein Vertrag, entnommen aus: http://www.bsc-thailand.net/index.php?o ... &Itemid=12
:


Mustervertrag zum Übertragen des Nießbrauchs
Die Grundbuchämter in Thailand bieten einen standardisierten Vordruck mit nur einer Seite an. Einzelheiten und Absischerungspunkte sind in diesem Standartvertrag des Grundbuchamtes nicht enthalten.

Unser Preis für einen auf Sie zugeschnittenen Nießbrauch-Vertrag in English-Thai, erstellt durch einen Rechtsanwalt, liegt bei nur 5,700 THB.

CONTRACT GRANTING THE RIGHT OF USUFRUCT


Made at: .....................................
Dated: ...........................................
This contract is made between:
Mr./Mrs./Miss ............................................................ residing at No........, Soi......... .............. ............, ...................... .................................... ................. Road, Tambon......... ............................., District of...... ........................ ................., Province............................., hereinafter called the “Covenantor”
and

Mr./Mrs./Miss ................................................ .........., residing at No.........., Soi................ ...................., ................... ........... ...... Road, Tambon................. ..........., District of.............................. Province of ........................................, hereinafter called “Covenantee”.
Whereas the Covenantor is the lawful owner of ...................., hereinafter called the “Property”;

Parties to this contract agree to the following terms and conditions:

1. The Covenantor agrees to grant the Covenantee the usufruct of the Property, with possession, use and enjoyment of the said Property, as well as the right of management of the Property.

2. Such usufruct rights shall remain enforce for a period of.............years.

3. In case of death of the Covenantee prior to expiration of the rights of usufruct granted herein, this contract shall be deemed extinguished, and shall not be transferable by way of inheritance.

4. In using the usufruct, the Covenantee shall take as much care of the Property as a person of ordinary prudence would take of his own property.

5. The Covenantee shall not transfer the usufruct to any other persons or unrelated outsiders, except with the Covenantor’s prior written consent.

6. The Covenantee shall not use the Property for any unlawful purposes.

7. The Covenantee shall keep the substance of the Property unaltered; and shall undertake ordinary maintenance and petty repairs.

8. The Covenantee shall bear all expenses for the management of the Property; pay taxes and duties; and be responsible for all interest payments on debts charged upon it.

9. The Covenantee shall insure the Property against loss for the benefit of the Covenantor throughout the period of this contract; the insurance premium of which shall be borne by the Covenantee.

10. In case of breach of contract by one party, the other party has the right to terminate the contract.

This contract is made in duplicate. The parties to the contract having read and understood the entire substance of the contract hereby sign their names in the presence of witnesses.
Signed ................................ Covenantor
(Name )
Signed ................................ Covenantee
(Name )
Signed ................................ Witness
(Name )
Signed ................................ Witness
(Name)
Below the first page of the approx 5 page usufruct agreement in the template format as drafted by Thailand Law Online. In the final document all details are included included in Thai and English and the document will be customized and delivered ready for registration.


... und weil es so schön war, auch gleich in THAI, damit man(n) es der Angetrauten o.ä. vorlegen kann...


AGREEMENT GRANTING THE RIGHT OF USUFRUCT
สัญญาให้สิทธิเก็บกิน
This Agreement to Granting the Right of Usufruct is made at __________ on ___, 2010.
สัญญาให้สิทธิเก็บกินฉบับนี้ ทำที่ .... ..... .... ..... .. .......เมื่อวันที่ .. ........................
BY AND BETWEEN: ระหว่าง:
Mr./Mrs./Miss _____________, aged __ years, Thai nationality, residing at __, Moo __, ______ Sub-district, ______ District, ______ Province, hereinafter referred to as the “Owner” of the one part (as detailed in Attachment 1 attached hereto and deemed as a part hereof).
นาย /นาง /นางสาว ________ _______ อายุ __ ปี สัญชาติ ไทย อยู่บ้านเลขที่ __ หมู่ที่ __ ตำบล ________ อำเภอ __________ จังหวัด ________ ซึ่งต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “เจ้าของ” ฝ่ายหนึ่ง รายละเอียดปรากฏตาม เอกสารหมายเลข 1 แนบท้ายสัญญาและถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญานี้
AND และ
Mr./Mrs./Miss ______________, aged __ years, ____ nationality, holding passport number _________ residing at _____________________, hereinafter referred to as the “Usufructuary” of the other part (as detailed in Attachment 2 attached hereto and deemed as a part hereof).
นาย /นาง /นางสาว _____________ อายุ __ ปี สัญชาติ _____ ถือหนังสือเดินทาง เลขที่ ______________ อยู่บ้านเลขที่ _________________ ซึ่งต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน” อีกฝ่ายหนึ่ง รายละเอียดปรากฏตาม เอกสารหมายเลข 2 แนบท้ายสัญญาและถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญานี้
In this Agreement the Owner and the Usufructuary are hereinafter collectively referred to as the “Parties”.
ในสัญญาฉบับนี้ ทั้ง เจ้าของ และ ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ต่อไปในสัญญาจะรวมเรียกว่า “คู่สัญญา”
WHEREAS โดยที่
1. The Owner is the legitimate owner of plot of land holding title Deed no. ____ book ____ page _____, land no. _____, survey page _____, located at ______________ Sub-district, _____ District, _____ Province which has an area of approximately ____ Rai (____ Sq.m.), hereinafter referred to as the “Land” (as detailed in Attachment 3 attached hereto and deemed as a part hereof)
1) เจ้าของเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน โฉนดที่ดินเลขที่ ….. เล่ม .. หน้า .. เลขที่ดิน … หน้าสำรวจ ….... ตำบล………….… อำเภอ………….… จังหวัด………….… เนื้อที่ประมาณ …. ไร่ (.. ตารางเมตร) ซึ่งต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “ที่ดิน” (รายละเอียดปรากฏตามเอกสารแนบท้ายหมายเลข 3 และให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาฉบับนี้)


... wie steht geschrieben:

Nießbrauch Vereinbarung
Bezahlen Sie nicht mehr als nötig für eine English-Thai Nießbrauch Vereinbarung in Thailand, in einwandfreier Qualität. Sparen Sie Zeit und Geld mit unserem juristischen Online-Dienst. Alle Dokumente, von BSC-Group Recht-Online sind vorbereitet und werden von qualifizierten und erfahrenen Rechtsanwälten auf ihre Bedürfnisse zugeschnitten. Wir entwerfen Ihre Nießbrauch Vereinbarung in Thai und Englisch innerhalb von 3-5 Werktagen ...

...Nießbrauch online juristischer Dienst von Anwälten für 5.700 THB
Der Nießbrauch bezieht sich auf die Rechte aus dem Civil and Commercial Code Abschnit 1417 bis 1428, und wird auf dieser Grundlage erteilt. Die Vereinbarung über das Recht des Nießbrauchs muss schriftlich erfolgen (in Thai-Sprache). Als ein wirkliches Recht des Nießbrauchs muss diese Urkunde auf dem Land Department registriert werden, sowie auf der Rückseite des Grundbuches vermerkt werden. Die Ausführung der Registrierung findet in Gegenwart des Besitzer und des Nießbrauchnehmers im lokalen Grundbuchamt statt...

... die Rechtsgrundlage findet man(n) hier, unter Artikel 1417-34:
Thailand Civil and Commercial Code: Titel VII. Right of Usufruct
http://www.bsc-thailand.net/index.php?op...d=157&Itemid=11


... sehr interessant in vielerlei Hinsicht auch hier:
http://www.bsc-thailand.net/index.php?op...id=82&Itemid=12

... tja, wie schrieb vor wenigen Tagen unser ...

Zitat von Binturong
Nun dieser Link für aber eher auf eine dunkle Seite mit sehr vielen Baustellen – Links.
Nach Vertrauens erweckend sieht das aber nun nicht gerade aus.




wozu ich anmerke, dass diese damalige Baustelle geschlossen wurde um dieser http://www.bsc-thailand.net/ Platz zu machen.

Kommentar von mir ...

Somprit  
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RE: Usufruct – Nutznießungsrecht eines Grundstücks

#5 von Binturong , 24.08.2010 11:28

Hi hi hi,

Zitat
wozu ich anmerke, dass diese damalige Baustelle geschlossen wurde um dieser http://www.bsc-thailand.net/ Platz zu machen.



Mehr brauchts dazu wohl nicht.

Binturong  
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RE: Usufruct – Nutznießungsrecht eines Grundstücks

#6 von Tango , 09.10.2010 15:46

Immobilienerwerb für Ausländer (Ausnahmen bleiben außen vor)

Hier einen kurzen Überblick über die bestehender Möglichkeiten, sich in Thailand legal
Grundeigentum abzusichern und/oder Immobilien zu erwerben.


Grund und Boden kann ein Ausländer grundsätzlich in Thailand nicht erwerben.

Ein Erwerb von Gebäuden oder Grundstücken ist jedoch nicht gänzlich unmöglich. Unter bestimmten Voraussetzungen bieten sich für ausländische Interessenten Möglichkeiten, Eigentum an Gebäuden zu erwerben und durch Eintragungen beim Landregister das Nutzungsrecht von Grund und Boden für bestimmte Laufzeiten einzutragen.

Eigentumserwerb an Gebäuden und Grundstücken für Privatpersonen Das thailändische Recht sieht als gesetzlichen Güterstand zwischen Ehepartnern die
Gütergemeinschaft vor. Sofern ein Grundstück daher nach Eheschließung erworben wird, entstünde an diesem Grundstück kraft Gesetzes ein Miteigentum des ausländischen Ehepartners. Dies ist mit dem Land Code nicht vereinbar.

Es gelten jedoch hierbei Ausnahmeregelungen, die nicht zu einer automatischen Nichtigkeit des Eigentumserwerbes führen. Von einem solchen Vorgehen kann deshalb nur dringend abgeraten werden, da selbst mit Eintragung der Ehefrau als Eigentümerin keinerlei Sicherheit besteht.

Nach thailändischem Recht sind solche Geschäfte grundsätzlich nichtig.

Nach dem Land Code muss das betreffende Grundstück umgehend veräußert werden, ansonsten wird es durch den jeweils zuständigen Direktor des Land Office zwangsveräußert.

Im Land Code heißt es übersetzt:

Jedes Grundstück, das ein Ausländer rechtswidrig oder ohne Genehmigung erworben hat, muss von diesem innerhalb der vom Director-General festgesetzten Frist, die zwischen 180 Tagen und einem Jahr beträgt, veräußert werden. Wenn das Grundstück innerhalb dieser Frist nicht veräußert worden ist, hat der Director-General das Recht, es selbstständig zu veräußern.

Vereinbarung einer Gütertrennung (Ehevertrag)

Will man Haus und Grundstück in Besitz nehmen und ist noch nicht verheiratet, oder hat in Deutschland geheiratet und die Ehe wurde in Thailand noch nicht registriert, so sollte man alles in einem Ehevertrag festlegen, bevor überhaupt Geld nach Thailand fließt.
In diesem Ehevertrag, der vor der registrierten Ehe in Thailand abgeschlossen werden muss, schreibt man alles rein, wie z. B. auch das Nießbrauchsvermächtnis und wie im Fall einer Scheidung verfahren wird.
Oder man splittet Grundstück (auf dem Namen der Verlobten) und lässt für sich ein Nutzungsrecht in das Chanod eintragen und baut danach dann ein Haus auf dem Namen des Mannes.

Die Einräumung eines Nießbrauchsrechts ist ein sehr gutes Mittel, um insbesondere dem späteren Ehegatten eine gesicherte Position zu verschaffen. Beispielsweise könnte die thailändische Ehegattin ihrem Ehemann ein lebenslanges Wohnrecht in ihrem Haus zusprechen, falls sie Eigentümerin ist.
Wenn Teile vermietet werden oder sind, könnte der Ehegatte auch die Mieteinnahmen erhalten etc.

Diese/der Gütertrennung/Ehevertrag muss schriftlich unter Beglaubigung zweier Zeugen erfolgen und in das Eheregister eingetragen werden. Da ein Notar im thailändischen Recht nicht bekannt ist, ist die Eintragung in das Eheregister als Beweis des vorehelichen Abschlusses unerlässlich.

Anmerkung:
Da hier rechtliche Bedenken vorprogrammiert sind, bei einer Heirat im Ausland (z.B.
Deutschland) wenn der Güterstand der Gütertrennung durch Ehevertrag vereinbart wird/wurde und die Ehe auch bei der thailändischen Botschaft registriert wird, sollte man nach Möglichkeit grundsätzlich in Thailand heiraten.

Der Abschluss eines Ehevertrages im Ausland ist zwar grundsätzlich möglich, allerdings wird für Immobilien in derselben Bestimmung eine Ausnahme gemacht.

Es heißt:

"...hinsichtlich des unbeweglichen Vermögens soll das Recht des Landes anwendbar sein, in dem dieses gelegen ist."

Die rechtliche Konsequenz einer Gütertrennung ist, dass zwar der thailändische Ehepartner Eigentum am Grundstück erwirbt, der ausländische Ehepartner aber nicht.
Bei dieser Konstruktion gibt es aber zweierlei zu bedenken. Zum einen hat nun zwar der thailändische Ehepartner Eigentum an dem jeweiligen Grundstück erworben, der Ausländer aber gerade nicht.

Dies wirkt sich insbesondere:

a) beim Tod des thailändischen Ehepartners (hier steht dem Ausländer ein Pflichtteil vom persönlichen Vermögen der verstorben Ehegattin anteilmäßig
mit den anderen Erben der Verstorbenen zu) oder

b) bei einer Scheidung aus. Im ersten Fall hat der ausländische Ehepartner nur beschränkte, im zweiten Fall keinerlei Ansprüche oder Rechte an dem
jeweiligen Grundstück.

Eigentumserwerb der thailändischen Ehegattin

Der thailändische Ehepartner kann Land erwerben bzw. vom ausländischen Partner geschenkt bekommen, sofern der ausländische Partner eine Bestätigung dahin gehend abgibt, dass die Herkunft des Geldes für das Grundstück ausschließlich aus dem Vermögen
des thailändischen Ehepartners stammt und bereits vor der Heirat vorhanden war.

Folge der Erklärung ist, dass im Falle einer Scheidung das Grundstück allein an den thailändischen Ehepartner fällt. Denn aufgrund der Tatsache, dass das Grundstück von dem Geld erworben wurde, welches bereits vor der Heirat dem Vermögen des thailändischen
Ehegatten angehörte, handelt es sich um sein persönliches Vermögen.
Dieses Vermögen wird nicht gemeinsames Vermögen beider Ehegatten und fällt nach der Scheidung zurück an den thailändischen Partner.

Erbschaft von Grundstücken

Bei einer Erbschaft von Grundstücken durch Ausländer stellt die Sachlage bei dem ehelichen ausländischen Kind eines Ausländers mit einer Thailänderin oder dem ausländischen Ehepartner selbst, so dar:

Auch hier muss der Innenminister zuerst dem Eigentumserwerb zustimmen, wobei das Gesetz jedoch grundsätzlich von einer Zustimmungspflicht ausgeht. Doch auch beim Erbfall ist der Erbe hinsichtlich der maximalen Grundstücksgröße limitiert. Das Limit variiert mit der Nutzung des Landes und beträgt bei Wohnzwecken bis zu 1 Rai (1.600 qm), bei landwirtschaftlicher oder industrieller Nutzung höchstens 10 Rai (16.000 qm).
Sollte dem Erben insgesamt nach der Erbschaft mehr Land gehören, als es nach dem Land Code für Ausländer erlaubt ist, so ist er verpflichtet, den überschüssigen Teil innerhalb einer bestimmten Frist zu veräußern. Andernfalls wird dies zwangsweise
durch die staatlichen Behörden durchgeführt.

Eintragung eines Wohnrechtes

Schließlich besteht die Möglichkeit der Eintragung eines lebenslangen Wohnrechtes. So kann nach Sec. 1410 Civil and Commercial Code der thailändische Ehepartner als Eigentümer des Grundstücks dem ausländischen Ehepartner Rechte bzgl. der Nutzung des Grundstücks einräumen. Diese Rechte können nach Sec. 1411, 1412 Civil and Commercial Code auch auf spätere Erben übertragen werden und haben auch im Falle einer Scheidung weiterhin Bestand. Zwar steht das betreffende Grundstück dann nach wie vor im Eigentum des thailändischen Ehepartners, der ausländische
Ehepartner kann sich aber ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen, worin gerade keine Umgehung des grundsätzlichen Verbots des Grundstückserwerbs zu sehen ist.

Schließlich bietet diese Vorgehensweise den Vorteil, dass das Grundstück infolge des bestehenden Nutzungsrechtes nur sehr schwer zu verkaufen sein wird.

Gebäudebesitz für Ausländer

Das Eigentumsrecht auf Gebäude steht Ausländern nur zu, wenn das Grundstück nicht eingeschlossen ist. Auf langfristig gepachtetem Land lassen sich daher Gebäude errichten, an denen Ausländer volles Besitzrecht haben. Die Eigentumsrechte am Haus können bestätigt werden, worauf der Verpächter des Landes nach Ablauf der Pacht nicht das Haus beschlagnahmen kann.

Im thailändischen Recht ist die Einheit zwischen Grundeigentum und Gebäudeeigentum nicht zwingend. Der Gebäudeeigentümer kann eine andere Person sein als der Grundstückseigentümer. Somit wäre es denkbar, dass ein ausländischer Interessent ein unbebautes Grundstück auf zunächst 30 Jahre mietet. Hierbei sollte aber beachtet werden, dass Mietverträge, die länger als 3 Jahre Gültigkeit haben, beim Land Office registriert werden müssen. Andernfalls steht es nämlich dem Vermieter frei, das Grundstück nach 3 Jahren weiterzuvermieten.

Zu beachten ist ferner, dass das Eigentum an dem auf fremden Grund und Boden errichteten Gebäude nicht in der Eigentumsurkunde des Grundstücks („Title deed“) registriert wird. Vielmehr wird ein separates Dokument hinsichtlich des Eigentums an dem Gebäude durch das Land Department ausgestellt, das gegenüber Dritten keine Wirkung entfaltet. Verkauft der Grundstückseigentümer das Grundstück, kann damit der neue Grundstückseigentümer vom Hauseigentümer (gegen Zahlung einer Entschädigung) den Abriss des Gebäudes verlangen. Aus diesem Grund wird empfohlen, bei Erwerb eines Gebäudes zusätzliche Sicherungen eintragen zu lassen.

Formalitäten
Landkauf

Im Gegensatz zu Deutschland gibt es in Thailand kein Notariat. Die Verträge über den Kauf eines Grundstücks werden von Rechtsanwälten ausgearbeitet.

Landdokumente

Der Nachweis für die Eigentümerstellung des Verkäufers besteht im Idealfall in einer Urkunde, die "title deed" (Nor Sor 4) genannt wird. Diese "title deeds" werden vom jeweiligen Land Department Office ausgestellt.

Es ist hier anzuraten, entweder dem Verkäufer aufzuerlegen, einen solchen "title deed" zu besorgen oder sich selbst beim zuständigen Land Department Office durch einen thailändischen Anwalt zu erkundigen.

Rechtskategorien

Es gibt im Zusammenhang mit Privatland zwei Rechte in Thailand. Das erste ist das Besitzrecht, nach dem Personen, welche Grund und Boden besitzen und nutzen, berechtigt sind, dieses Land zu besitzen. Aber sie besitzen es noch nicht, sind lediglich dazu berechtigt! Das zweite ist das Eigentumsrecht einer Person, welche eine Besitzurkunde als Beweisgrundlage für Grund und Boden erhält.

Landbesitzrechte werden in Thailand mit einer Reihe von benannten Dokumenten ausgedrückt, hier auszugsweise zwei Dokumente, die für ein Hausbau von Bedeutung sein
können.

Nor.Sor.3.Kor

Bei diesem Dokument muss eine Besitzübertragung nicht mehr öffentlich ausgeschriebenwerden. Weil auf der Karte Parzellengrenzpunkte eingetragen sind und die Landfläche durch eine Luftaufnahme festgelegt ist, besteht eine höhere Rechtssicherheit.
Das Land darf auch in kleinere Parzellen aufgeteilt werden. Eine Landübertragung erfolgt beim zuständigen Distriktbüro.

Nor.Sor.4.Tschor (Chanod)

bestätigt die vollen Besitzrechte des Inhabers. Das auch Chanod genannte Papier ist eine Landeigentumsurkunde. Die eingetragene Person hat gesetzlichen Anspruch auf das Land und kann diesen auch gegenüber Regierungsstellen durchsetzen. Die Grenzen und die Landflächen werden unter Einsatz modernster Satellitensysteme (GPS) vermessen und sind verbindlich.

Wird das Land mehr als zehn Jahre vernachlässigt, können die Besitzrechte aberkannt werden. Eine Landübertragung erfolgt beim Provinzbüro oder beim Land-Department.

Registrierung

Die Registrierung des Eigentumserwerbs wird durch das Land Department Office durchgeführt. Hierzu müssen Käufer oder Verkäufer entweder persönlich oder durch einen Vertreter vor dem zuständigen Land Department Office erscheinen und den Kauf unter anderem mit einem gültigen schriftlichen Kaufvertrag nachweisen.

Für die Registrierung fallen kosten an, die seit Mitte 2008 gesenkt wurden.:

Erwerb von Eigentumswohnungen (Condominiums)

Die einfachste und sicherste Möglichkeit für Ausländer ist der Erwerb von Eigentumswohnungen. Dies ist aufgrund des "Condominium Act No. 2 of 1992" grundsätzlich sowohl privaten als auch juristischen Personen gestattet.

Alternativ muss danach eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

- Dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung gemäß dem Immigration Office,
- Einbringen der Kaufsumme in Fremdwährung nach Thailand durch den Ausländer

Den gesamten Kaufpreis der Eigentumswohnung aus dem Ausland nach Thailand zu transferieren ist die gängigste Methode für Ausländer, die aus rein privaten Gründen eine Wohnung in Thailand erwerben wollen. Als Nachweis für die Herkunft des Geldes und zur Vermeidung der Möglichkeit, Schwarzgelder zu verwenden, wird die Bestätigung einer ortsansässigen Bank (Thor Tor 3) verlangt.

Eigentumsnachweis

Der Eigentumsnachweis bei Eigentumswohnungen ist vergleichbar mit dem Eigentumsnachweis bei Grundstücken. Über die einzelne Wohneinheit ist im Normalfall ein "unit title deed" oder ein "unit certificate of ownership" ausgestellt. Diese Urkunde enthält den Namen und Vornamen des Eigentümers, die Lage und die Größe des Landes sowie die Lage und die Größe der Wohneinheit. Zudem muss sie den Anteil des Eigentums am
Gemeinschaftseigentum enthalten. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass Ausländer keinen Eigentumsanteil am Gemeingrund erhalten.

Miete von Wohnräumen für private Zwecke

Grundsätzlich ist bei der Anmietung zu beachten, dass der Vermieter auch tatsächlich der Eigentümer ist.

Das für private Zwecke gemietete Grundstück darf eine Mietdauer von 30 Jahren nicht überschreiten. Eine weitere Option für 30 Jahre ist meines Erachtens unwirksam. Nur ein schriftlicher Mietvertrag für privat genutzte Grundstücke ist gerichtlich durchsetzbar (Sec. 538 CCC). Ist die Mietdauer länger als drei Jahre, muss eine Registrierung bei dem Land Department erfolgen, anderenfalls ist der Vertrag nicht durchsetzbar.

Eine Übertragung des Mietrechtes bzw. eine Untervermietung ist bei privat genutzten Grundstücken nicht möglich, sofern der Mietvertrag keine andere Regelung enthält.

Arsai (Sec. 1402 ff CCC – Wohnrecht)

Arsai regelt die kostenlose Nutzung eines Hauses oder generell einer Landfläche zu Wohnzwecken.

Das Wohnrecht kann sowohl auf Lebenszeit des Begünstigten als auch für eine Dauer von längstens 30 Jahren eingerichtet werden.

Wenn beim Wohnungsrecht keine bestimmte Zeit angegeben wird, so kann das Wohnrecht jederzeit von dem Eigentümer beendet werden. Ebenso kann das Wohnrecht nicht übertragen bzw. vererbt werden

Der Eigentümer muss das Haus nicht in einem adäquaten Zustand halten; der Berechtigte kann keinen Ersatz für die von ihm getätigten Aufwendungen verlangen.

Nießbrauchrecht

Ähnlich wie im deutschen Recht gewährt Usufruct (Nießbrauch) dem Begünstigten den Besitz und den Gebrauch des belasteten Grundstückes, bei Wäldern, Minen und Steinbrüchen auch die Fruchtziehung. Der Begünstigte trägt für die Zeit des Nießbrauches die Lasten des Grundstücks.
Dieses Recht kann auf Lebenszeit des Begünstigten bzw. für eine Dauer vom maximal 30 Jahren eingerichtet werden. Im Gegensatz zu Superficies ist Usufruct grundsätzlich weder übertragbar noch vererblich.

Erbbaurecht

Superficies (Sec. 1410 ff CCC – Erbbaurecht)
„Superficies“ ist mit dem deutschen Erbbaurecht vergleichbar (Erbbaurechtsverordnung vererbliches Recht der Bebauung). Der Berechtigte wird während der Vertragsdauer für das von ihm errichtete Gebäude Eigentümer. Zusätzlich hat er das Recht, das Land zu Wohnzwecken zu nutzen (Supreme Court Decision Case No. 3702/2535 (1992)). Das Erbbaurecht erlischt durch Ablauf der vereinbarten Zeit. Der Erbbauberechtigte muss
nach Ablauf der vereinbarten Zeit nicht das errichtete Gebäude vom Grundstück entfernen, und erhält eine Vergütung für den Gebäudewert.

Ist keine Vertragsdauer vertraglich festgelegt, kann der Vertrag jederzeit von beiden Parteien aufgehoben werden. Superficies kann auf Lebenszeit des Begünstigten bzw. des Eigentümers des Landes oder für eine Dauer von maximal 30 Jahren eingerichtet
werden. Es ist grundsätzlich übertragbar und vererblich.

Besitz eines Hauses

Ein auf dem Land der Thai-Ehegattin gebautes Haus kann durchaus dem Ehemann alleine gehören, wenn er es aus Mitteln bezahlt hat, die er bereits vor der Ehe besaß. Wurde es aber vom gemeinsamen Vermögen während der Ehezeit bezahlt, so gehört
es beiden Ehepartnern gemeinsam.

Grundschulden

Ausländer haben das Recht, Darlehensverträge im Landtitel eintragen zu lassen. Im Konkursfall wird das Grundstück durch Gerichtsbeschluss verkauft um den Darlehensgeber zu befriedigen. Als höchster Zinssatz werden von den Gerichten maximal 15% für
Privatdarlehen anerkannt.

Übertragungen von Besitzrechten und Eintragungen in Landtitel können auch ohne persönliches Erscheinen der beiden Parteien erfolgen. Mit Vollmachten ausgestattete Vertreter können unter Vorlage der notwendigen Dokumente (Original-Landtitel, Passoder ID-Card-Kopien, Hausregister-Kopien) können im Auftrag tätig werden. Für eine Übertragung sind etwa 3,8% Abgaben und Steuern zu bezahlen. Der Verkäufer muss ein weiteres Prozent an das Finanzamt abführen, wenn das Grundstück nicht länger als fünf Jahre in seinem Besitz war. Bei Frauen als Verkäufer, die nicht durch entsprechende Dokumente beweisen können, dass sie ledig sind, ist die Unterschrift des Ehegatten notwendig.

Vertragsrechte Verträge sind in Thailand in jeder Sprache gültig. Wenn ein Vertrag jedoch registriert oder bei Gericht vorgelegt werden soll, ist eine thailändische Übersetzung notwendig. Bei von vorne herein zweisprachigen Dokumenten ist bei Gericht
immer nur die thailändische Version von Bedeutung.
Es ist nicht vorgeschrieben aber ratsam, Verträge außer von den beteiligten Parteien zusätzlich von zwei Zeugen unterschreiben zu lassen. Zahlungen sollten immer mit Quittungen belegt werden, die den genauen Zahlungsgrund und das Zahlungsdatum enthalten.

Eigentumswohnungen in Thailand

Landtitel:
Nach der Registrierung erhält der neue Eigentümer ein sog. Or.Tschor Tor.Dor. 3 Condominium) als Besitzurkunde. Titel dieser Klasse können jederzeit übertragen werden. Das bedeutet, dass die Wohnung verkauft, vererbt, verschenkt oder als Sicherung für ein Darlehen verwendet werden kann.

Kapitalnachweis:

Für den Kauf und die Eintragung von Kondominiumbesitz muss der Kaufbetrag in ausländischer Währung über eine Bank nach Thailand eingeführt werden. Außerdem muss mit angegeben werden, dass der Betrag zum Kauf eines Kondominiums vorgesehen ist.
Die Bank muss diese Einfuhr mit dem sog. EC3-Formular (Exchange Control Form) mit dem Titel Tor.Dor.3 bestätigen

Rund ums Haus

Nießbrauchrecht oder Erbbaurecht (nochmals, jedoch etwas anders)

Wie kann der Ehegatte beim geplanten Hausbau Hauseigentümer werden?

Die Frau kauft ein Grundstück, falls kein eigenes im Besitz ist, lässt Nießbrauchrecht (auf Lebzeiten oder entsprechende Jahre im Grundbuchamt für den Ehegatten in die / das Chanod eintragen/registrieren.)

Erst nach dieser Registrierung im Grundbuchamt muss dann der Ehegatte die Baubewilligung auf seinem Namen beantragen (nur so kann er Hauseigentümer werden).

Es wäre aber ein Irrtum jetzt anzunehmen, dass der Ehegatte als Hauseigentümer Narrenfreiheit hat und seine Ehegattin nach Belieben rauswerfen kann. Auch in Thailand gibt es ein Familienrecht, was beachtet werden muss. Bei Scheidung gehört dieses Haus zum gemeinsamen Vermögen, es sei denn, er kann nachweisen, dass er das Geld vor der Eheschließung bezüglich des Hausbaus nach Thailand überwiesen hat.
Durch sein Nießbrauchrecht kann er im Haus wohl weiterhin wohnen, muss aber, falls das Geld nicht vor der Eheschließung durch Beleg nach Thailand überwiesen wurde, dann die Hälfte des gemeinsamen Vermögens seiner Ehegattin überlassen.

Die Erfahrung hat gezeigt, dass bei entsprechender Eintragung beim Grundbuchamt solche Verträge wasserdicht sind.

Anmerkung:
Wenn der Ehegatte aus Gründen der Absicherung das minderjährige Kind in die/das Chanod als Eigentümer eintragen möchte, so ist dieses nicht mehr möglich, solange die Kinder nicht volljährig sind.
Bei Kindern, die vor dieser Neuregelung bereits in die/das Chanod namentlich eingetragen wurden, bleibt alles beim alten.
Sollten nun bei Anfrage die Landämter die Auskunft erteilen, dass dies möglich ist, so sollte man wissen, dass diese Aussage nicht korrekt ist und es später einmal auf Schwierigkeiten stoßen könnte.

Daher kann ich nur raten, wie oben beschrieben, mit Nießbrauchrecht zum Eigentum des Hauses zu kommen.

Persönliches Vermögen der Verstorbenen

Die Ehegattin kann im Testament ihren Nachlass mit Nießbrauchrecht/Nutzungsrecht vererben.

Hier eine Möglichkeit (Beispiel) durch ein Testament:

Meine beiden Kinder Däng und Mae sollen Erben je zur Hälfte sein.
Mein Ehegatte Fritz wende ich ein lebenslanges, unentgeltliches, im Grundbuch abzusicherndes Nießbrauchrecht an meinem Wohnhaus (genaue Bezeichnung) zu. Der Nießbrauch schließt auch die Nutzung des Grundstücks ein.
Die Kosten für den Unterhalt des Hauses sind vom Ehegatten zu tragen.
Das Nießbrauchrecht erlischt bei Wiederheirat.
(Anmerkung: Den letzten Satz kann man auch weglassen)
Ratsam wäre, das Testament beim Amphoe registrieren zu lassen.

Auswirkungen:
Der überlebende Ehegatte kann von den Kindern (falls vorhanden oder anderen Erben) nicht aus dem Haus geworfen werden. Die Verstorbene zeigt durch dieses Testament Charakter und bedankt sich ihrerseits für die gute gemeinsam verbrachte sorgenlose
Zeit.

Manfred unter Tango

Hinweis:
Die meisten Angaben wurden der Webseite
„Lorenz & Partners“
Legal-, Tax- und Business-Consultans, Bangkok
entnommen.

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RE: Usufruct – Nutznießungsrecht eines Grundstücks

#7 von Somprit , 19.01.2011 10:57

... wie DER FARANG berichtet, beschäftigen den Premier Abhisit folgende Überlegungen, er

will Ausländern die Entscheidung, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, erleichtern.

Zitat
In Thailand können Ausländer auf ihren Namen kein Grundstück erwerben. Ihnen bleiben als Optionen: Gründung einer Company oder Landpacht. Das geltende Gesetz ermöglicht eine Pacht über 30 Jahre, eine Verlängerung soll möglich sein.
Der Premier hat jetzt die zuständigen staatlichen Agenturen angewiesen, die Vor- und Nachteile einer Pacht über 50 Jahre aufzulisten. Abhisit verweist auf Nachbarländer, in denen Ausländer Grundstücke auf 60 Jahre pachten können. Von einer Verlängerung in Thailand erhoffen sich Immobilienmakler und Bauträger erheblich mehr ausländische Investitionen.



... nur was hätte ICH von einer derartigen Verlängerung auf gar 50 Jahre ... ... wie alt ist wohl der Durchschnitt der stets neu einfliegenden "Einwanderer", welche ausschließlich vom Wohlwollen ihres hiesigen Familien-Clans abhängig sind ...

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RE: Usufruct – Nutznießungsrecht eines Grundstücks

#8 von Waitong ( gelöscht ) , 19.01.2011 13:02

Ja, der PM soll sich mal fuer uns Farang einsetzen, wird ja auch Zeit .

Wenn ich daran denke, im zarten Alter von 25 Jaehrchen habe ich die erste D-Mark hier investiert, nein nicht in Maedels, sondern Land in BKK. Meine Frau hatte zwar Haus und Land mit in die Ehe gebracht, aber ich wollte das Nachbargrundstueck auf alle Faelle auch zur spaeteren Nutzung. Heute ist's ein schoener Garten.

In spaeteren Jahren haben wir noch Land am Meer zugekauft, was kein Fehler war. Damals ging es noch, weil die Preise zivil waren.

Dennoch habe ich keine Probleme, dass das Land nicht auf meinen Namen gekauft wurde.

Es gibt hier immer Wege und Mittel sich zu einigen...das ist eben der springende Punkt, wenn man etwas unternimmt. So sind eben die Gepflogenheiten.

Waitong

RE: Usufruct – Nutznießungsrecht eines Grundstücks

#9 von Somprit , 19.01.2011 15:38

... klar gibt es hierzulande immer wieder neue Wege/Mitteln sich zu einigen, und das ist auch gut so!

Mich berührt es hier in keiner Weise, ob nun das Land auf meinem Namen oder dem meiner Familie (Frau/Kinder) steht, denn ich lebe/sorge für SIE!

Nur halte ich von dieser anscheinend vorhandenen Idee/Überlegung einer Pachtverlängerung für Farang auf 50 Jahre absolut nichts, denn jeglicher Pachtvertrag, egal ob 5 - 10, 30, 50 Jahre ist immer noch grundsätzlich vom ureigensten persönlichen sozialen Umfeld abhängig

Inwieweit sich die Regierung nun ein besseres Image verschaffen möchte, um freundlicher gegenüber den Fremden aufzutreten, sollte man(n) nicht unberücksichtigt lassen; ebenso nicht, was eine solche "falsche Fremdenfreundlichkeit", welche absolut nichts kostet, soll, wenn zeitgleich man(n)/Frau/Kinder, 100.000-de Minoritäten, welche einst der Landesvater als seine Bergkinder bezeichnet hatte, RECHTLOS bleiben lässt...

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RE: Usufruct – Nutznießungsrecht eines Grundstücks

#10 von thai.fun ( Gast ) , 19.01.2011 20:59

...also ich würde diese 50 Jahres Erwerbsregel begrüssen,
wenn diese dann nur in Hochglanzbroschüren erscheinen würde.

Dass lockt dann noch mehr Devisenbringer (so denkt der PM) nach Thailand.
Und mitten in der Zeit wo sich später mal der Farang-käufer Nachwuchs am Erbe erfreut,
wird dann klar, dass das Land an das Land zurück gegeben werden muss. Schlau diese Thais.....

thai.fun

RE: Usufruct – Nutznießungsrecht eines Grundstücks

#11 von Somprit , 20.01.2011 07:21

... wer sich "heute" noch unter diesen Gesichtspunkten als möglicher Devisenbringer nach Thailand "locken lässt", hat es nicht anders verdient als unwissender, mit dicken rosaroten Brillengläser staunend auf das Gesamtbildnis des Landes Sehender, ausgenommen zu werden

Auch bei dem von Dir, thai.fun angedachten "Farang-Käüfer-Nachwuchs" siehst Du mich etwas ... denn in der Regel handelt es sich doch wohl um solchen "Nachwuchs" der KEINE Probleme mit dem Status Eigentum an Land & Boden haben dürfte... ...oder?

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