Eigentumserwerb an Grundstücken, Haus und Gebäuden
Hier ein Auszug aus: Eigentum, Nießbrauchrecht etc. von Lorenz & Partner
Civil and Commercial Code, nachfolgend kurz CCC genannt
Allgemeines
In Thailand ist es Ausländern grundsätzlich verwehrt, Eigentum an Grund und Boden zu erwerben. Ausnahmen gelten, soweit dieser Erwerb im Rahmen eines vom Board of Investment (BOI) als förderungswürdig eingestuften Projektes geschieht.
Besonders schwierig ist es für Privatpersonen, in Thailand Eigentum an Grundstücken zu erwerben. Dennoch wird auf verschiedenste Weise, zumeist mit gesetzeswidrigen Konstrukten versucht, dennoch Grundeigentum zu erwerben und das Gesetz zu umgehen. Insbesondere aufgrund der weiten Kontrollmöglichkeiten und der immer höher werdenden Bereitschaft Kontrollen auch tatsächlich durchzuführen, raten wir von illegalen Konstruktionen dringend ab.
Insbesondere sollte vor dem tatsächlichen Erwerb immer ein Anwalt zu Rate gezogen werden, um sicher zugehen, dass das investierte Geld am Ende nicht verloren ist.
Eigentumserwerb durch Eheschließung
Der Versuch, durch eine Eheschließung mit einem thailändischen Staatsbürger über den Ehepartner in den Genuss zu kommen, Grundeigentum in Thailand zu erwerben, wurde häufig unternommen, ist jedoch nicht selten gescheitert.
Das thailändische Recht sieht als gesetzlichen Güterstand zwischen Ehepartnern die Gütergemeinschaft vor (Sec. 1465 ff Civil and Commercial Code).
Sofern ein Grundstück daher nach Eheschließung erworben wird, entstünde an diesem Grundstück kraft Gesetzes ein Miteigentum des ausländischen Ehepartners. Dies ist mit dem Land Code nicht vereinbar.
Folge: Bei Erwerb vor der Ehe darf der thailändische Ehepartner zwar das Eigentum an den Grundstücken behalten, wenn er die thailändische Staatsbürgerschaft behält, der ausländische Ehepartner erwirbt aber kein Miteigentum daran. Bei einem Kauf nach der Eheschließung wird der Grundstückserwerb grundsätzlich als von Anfang an als nichtig angesehen. Dies betrifft vor allem die Fälle, in denen etwa eine thailändische Ehefrau ein Grundstück noch mit dem auf ihren Mädchennamen ausgestellten Personalausweis erworben hat.
Es gelten jedoch hierbei Ausnahmeregelungen, wie noch zu zeigen sein wird, die nicht zu einer automatischen Nichtigkeit des Eigentumserwerbes führen.
Von einem solchen Vorgehen kann deshalb nur dringend abgeraten werden, da selbst mit Eintragung der Ehefrau als Eigentümerin keinerlei Sicherheit besteht. Nach thailändischem Recht sind solche Geschäfte grundsätzlich nichtig.
Nach Sec. 94 des Land Code muss das betreffende Grundstück umgehend veräußert werden, ansonsten wird es durch den jeweils zuständigen Direktor des Land Office zwangsveräußert. Im Land Code heißt es übersetzt. Jedes Grundstück, das ein Ausländer rechtswidrig oder ohne Genehmigung erworben hat, muss von diesem innerhalb der vom Director-General festgesetzten Frist, die zwischen 180 Tagen und einem Jahr beträgt, veräußert werden. Wenn das Grundstück innerhalb dieser Frist nicht veräußert worden ist, hat der Director-General das Recht, es selbstständig zu veräußern.
Vereinbarung einer Gütertrennung
Für thailändische Ehepartner, die Eigentum an Grundstücken nach einer Eheschließung erwerben wollen, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass zwischen dem ausländischen und dem thailändischen Ehepartner eine Gütertrennung vereinbart wird. Diese Gütertrennungsvereinbarung gilt jedoch nur, wenn sie bereits vor Eheschließung abgeschlossen wurde (Sec. 1465 Civil and Commercial Code). Sie muss schriftlich unter Beglaubigung zweier Zeugen erfolgen und in das Eheregister eingetragen werden (Sec. 1466 Civil and
Commercial Code). Da ein Notar im thailändischen Recht nicht bekannt ist, ist die Eintragung in das Eheregister als Beweis des vorehelichen Abschlusses unerlässlich.
Rechtlich bedenklich ist allerdings die Vereinbarung einer Gütertrennung im Ausland. Der Abschluss eines Ehevertrages im Ausland ist gemäß Sec. 25 Conflict Law zwar grundsätzlich möglich, allerdings wird für Immobilien in derselben Bestimmung eine Ausnahme gemacht.
Hierzu heißt es: "
...hinsichtlich des unbeweglichen Vermögens soll das Recht des Landes anwendbar
sein, in dem dieses gelegen ist."
Die rechtliche Konsequenz einer Gütertrennung ist, dass zwar der thailändische Ehepartner Eigentum am Grundstück erwirbt, der ausländische Ehepartner aber nicht.
Bei dieser Konstruktion gibt es aber zweierlei zu bedenken. Zum einen hat nun zwar der thailändische Ehepartner Eigentum an dem jeweiligen Grundstück erworben, der Ausländer aber gerade nicht. Dies wirkt sich insbesondere beim Tod des thailändischen Ehepartners oder bei einer Scheidung aus. Im ersten Fall hat der ausländische Ehepartner nur beschränkte, im zweiten Fall keinerlei Ansprüche oder Rechte an dem jeweiligen Grundstück.
Auch die Eintragung eines Grundpfandrechtes zur Absicherung der für das vom ausländischen Ehepartner zum Erwerb des Grundstückes zur Verfügung gestellten Mittel ist grundsätzlich nicht möglich. Das Central Land Office neigt dazu, diese Eintragung als Umgehungsgeschäft anzusehen, insbesondere, wenn sich der Ausländer Grundpfandrechte, wie Hypotheken oder Grundschulden, auf das Grundstück eintragen lässt. Eine Regelung im Land Code (Sec. 96) besagt, dass - falls eine Person anstelle eines Ausländers ein Grundstück erwirbt - dieses Grundstück ebenfalls von dem zuständigen Direktor des Land Office veräußert werden darf. Nachfolgend der übersetzte Wortlaut:
Wenn es sich zeigt, dass eine Person ein Grundstück an Stelle eines Ausländers im Sinne der Sec. 97 und 98 zu Eigentum erworben hat, soll der Director-General das Recht haben, das Land zu veräußern.
Somit müsste das Land Office für jeden einzelnen Fall davon überzeugt werden, dass der Landerwerb durch den thailändischen Ehepartner nicht zur Umgehung des Verbotes des Landerwerbes durch Ausländer getätigt wurde.
In der Praxis kann also eine durchaus legale Möglichkeit an der Auffassung der Behörde scheitern. Es bleibt abzuwarten, wie die Behörde bei zukünftig auftretenden Fällen dieser Art tatsächlich entscheiden wird.
Eigentumserwerb nach No.Mor.Thor.0710/Vor.792 (Schreiben des Innenministeriums)
Eine gewisse Vereinfachung des Eigentumserwerbs, zumindest für den thailändischen Ehepartner, hat die No.Mor.Thor.0710/Vor.792 vom 23. März 1999 gebracht. Danach kann der thailändische Ehepartner Land erwerben bzw. vom ausländischen Partner geschenkt bekommen, sofern der ausländische Partner eine Bestätigung dahin gehend abgibt, dass die Herkunft des Geldes für das Grundstück ausschließlich aus dem Vermögen des thailändischen
Ehepartners stammt und bereits vor der Heirat vorhanden war.
Folge der Erklärung ist, dass im Falle einer Scheidung das Grundstück allein an den thailändischen Ehepartner fällt. Denn aufgrund der Tatsache, dass das Grundstück von dem Geld erworben wurde, welches bereits vor der Heirat dem Vermögen des thailändischen Ehegatten angehörte, handelt es sich um sein persönliches Vermögen im Sinne von Sec. 1471 Civil and Commercial Code. Dieses Vermögen wird nicht gemeinsames Vermögen beider Ehegatten und fällt nach der Scheidung gemäß Sec. 1533, 1534 Civil and Commercial
Code zurück an den thailändischen Partner.
Ebenso kann ein von dem ausländischen Ehepartner geschiedener bzw. getrennt lebender thailändischer Staatsbürger Land erwerben bzw. sich von dem ausländischen Partner schenken lassen. Dabei darf sich jedoch die Scheidung bzw. Trennung nicht als Umgehung der oben genannten Grundsätze herausstellen, denn ansonsten ist der Kaufvertrag nichtig.
Dies führt praktisch zu dem Ergebnis, dass sich für den thailändischen Ehepartner der Erwerb von Land- bzw. Grundstückseigentum vereinfacht. Andererseits besteht für den ausländischen Partner nach wie vor keine Sicherheit hinsichtlich seiner Investitionen. Im Gegenteil wird es als „Vereinfachung“ ausgegeben, dass der ausländische Partner sich zwar als Investor betätigen darf, aber auf alle möglichen Rechte zu verzichten hat, indem er die Herkunft des Geldes als vom thailändischen Partner stammend anzugeben hat. Dadurch kann er selber keine Rechte aus dem Eigentumserwerb des thailändischen Ehepartners geltend machen.
Letztendlich kommt es aus Sicht des Ausländers nur zu einer geringfügigen Veränderung, die nach wie vor eine solche Investition als äußerst riskant erscheinen lässt. Eine Gütertrennung ist jedenfalls nicht mehr zwingend erforderlich, um die Nichtigkeit des Miteigentums bei Bestehen einer Gütergemeinschaft zu verhindern. Zudem entfällt die Befürchtung, dass der
Grundstückserwerb als Umgehungsgeschäft angesehen wird, mit der Möglichkeit des Verkaufes durch den Staat. Ein eigenständiger Eigentumserwerb durch den ausländischen Ehepartner ist aber nach wie vor so nicht möglich.
Eigentumserwerb nach Sec. 86 ff. Land Code (hier nur ein Auszug)
Ähnlich stellt sich die Sachlage bei einer Erbschaft von Grundstücken durch Ausländer, z.B. dem ehelichen ausländischen Kind eines Ausländers mit einer Thailänderin oder dem ausländischen Ehepartner selbst, dar. Auch hier muss der Innenminister zuerst dem Eigentumserwerb zustimmen (Sec. 93 Land Code), wobei das Gesetz jedoch grundsätzlich von einer Zustimmungspflicht ausgeht.
Doch auch beim Erbfall ist der Erbe hinsichtlich der maximalen Grundstücksgröße limitiert. Das Limit variiert mit der Nutzung des Landes und beträgt bei Wohnzwecken bis zu 1 Rai (1.600 qm), bei landwirtschaftlicher oder industrieller Nutzung höchstens 10 Rai (16.000 qm).
Sollte dem Erben insgesamt nach der Erbschaft mehr Land gehören, als es nach dem Land Code für Ausländer erlaubt ist, so ist er verpflichtet, den überschüssigen Teil innerhalb einer bestimmten Frist zu veräußern. Andernfalls wird dies zwangsweise durch die staatlichen Behörden durchgeführt (Sec. 94 Land Code)
Eintragung eines Wohnrechtes
Schließlich besteht die Möglichkeit der Eintragung eines lebenslangen Wohnrechtes. So kann nach Sec. 1410 Civil and Commercial Code der thailändische Ehepartner als Eigentümer des Grundstücks dem ausländischen Ehepartner Rechte bzgl. der Nutzung des Grundstücks einräumen. Diese Rechte können nach Sec. 1411, 1412 Civil and Commercial Code auch auf spätere Erben übertragen werden und haben auch im Falle einer Scheidung weiterhin Bestand. Zwar steht das betreffende Grundstück dann nach wie vor im Eigentum des thailändischen Ehepartners, der ausländische Ehepartner kann sich aber ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen, worin gerade keine Umgehung des grundsätzlichen Verbots des Grundstückserwerbs zu sehen ist.
Schließlich bietet diese Vorgehensweise den Vorteil, dass das Grundstück infolge des bestehenden Nutzungsrechtes nur sehr schwer zu verkaufen sein wird.
Eigentumserwerb an Gebäuden
Wesentlich einfacher ist es für einen Ausländer, in Thailand Eigentum an Gebäuden zu erwerben. Im thailändischen Recht ist die Einheit zwischen Grundeigentum und Gebäudeeigentum nicht zwingend.
Der Gebäudeeigentümer kann somit eine andere Person sein als der Grundstückseigentümer. Somit wäre es denkbar, dass ein ausländischer Interessent ein unbebautes Grundstück auf zunächst 30 Jahre mietet mit der Möglichkeit, diesen Mietvertrag zwei Mal um weitere 30 Jahre zu verlängern, und auf diesem Grundstück ein Haus baut.
Hierbei sollte aber beachtet werden, dass Mietverträge, die länger als 3 Jahre Gültigkeit haben, beim Land Office registriert werden müssen. Andernfalls steht es nämlich dem Vermieter frei, das Grundstück nach 3 Jahren weiterzuvermieten.
Zu beachten ist ferner, dass das Eigentum an dem auf fremden Grund und Boden errichteten Gebäude nicht in der Eigentumsurkunde des Grundstücks („Title deed“) registriert wird.
Vielmehr wird ein separates Dokument hinsichtlich des Eigentums an dem Gebäude durch das Land Department ausgestellt, das gegenüber Dritten keine Wirkung entfaltet. Verkauft der Grundstückseigentümer das Grundstück, kann damit der neue Grundstückseigentümer vom Hauseigentümer (gegen Zahlung einer Entschädigung) den Abriss des Gebäudes verlangen. Aus diesem Grund empfehlen wir, bei Erwerb eines Gebäudes zusätzliche Sicherungen eintragen zu lassen. Auch sollten im Vertrag entsprechende Klauseln eingefügt werden, die dem Vermieter die Pflicht auferlegen, dafür zu sorgen, dass der neue Eigentümer dem Mieter die Verlängerungsoption ebenfalls einräumt.
Quelle: Lorenz & Partners
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Tango