Rund ums Haus

#1 von Tango , 30.11.2012 19:46

Eigentumserwerb an Grundstücken, Haus und Gebäuden

Hier ein Auszug aus: Eigentum, Nießbrauchrecht etc. von Lorenz & Partner
Civil and Commercial Code, nachfolgend kurz CCC genannt

Allgemeines
In Thailand ist es Ausländern grundsätzlich verwehrt, Eigentum an Grund und Boden zu erwerben. Ausnahmen gelten, soweit dieser Erwerb im Rahmen eines vom Board of Investment (BOI) als förderungswürdig eingestuften Projektes geschieht.

Besonders schwierig ist es für Privatpersonen, in Thailand Eigentum an Grundstücken zu erwerben. Dennoch wird auf verschiedenste Weise, zumeist mit gesetzeswidrigen Konstrukten versucht, dennoch Grundeigentum zu erwerben und das Gesetz zu umgehen. Insbesondere aufgrund der weiten Kontrollmöglichkeiten und der immer höher werdenden Bereitschaft Kontrollen auch tatsächlich durchzuführen, raten wir von illegalen Konstruktionen dringend ab.
Insbesondere sollte vor dem tatsächlichen Erwerb immer ein Anwalt zu Rate gezogen werden, um sicher zugehen, dass das investierte Geld am Ende nicht verloren ist.

Eigentumserwerb durch Eheschließung
Der Versuch, durch eine Eheschließung mit einem thailändischen Staatsbürger über den Ehepartner in den Genuss zu kommen, Grundeigentum in Thailand zu erwerben, wurde häufig unternommen, ist jedoch nicht selten gescheitert.
Das thailändische Recht sieht als gesetzlichen Güterstand zwischen Ehepartnern die Gütergemeinschaft vor (Sec. 1465 ff Civil and Commercial Code).

Sofern ein Grundstück daher nach Eheschließung erworben wird, entstünde an diesem Grundstück kraft Gesetzes ein Miteigentum des ausländischen Ehepartners. Dies ist mit dem Land Code nicht vereinbar.

Folge: Bei Erwerb vor der Ehe darf der thailändische Ehepartner zwar das Eigentum an den Grundstücken behalten, wenn er die thailändische Staatsbürgerschaft behält, der ausländische Ehepartner erwirbt aber kein Miteigentum daran. Bei einem Kauf nach der Eheschließung wird der Grundstückserwerb grundsätzlich als von Anfang an als nichtig angesehen. Dies betrifft vor allem die Fälle, in denen etwa eine thailändische Ehefrau ein Grundstück noch mit dem auf ihren Mädchennamen ausgestellten Personalausweis erworben hat.

Es gelten jedoch hierbei Ausnahmeregelungen, wie noch zu zeigen sein wird, die nicht zu einer automatischen Nichtigkeit des Eigentumserwerbes führen.
Von einem solchen Vorgehen kann deshalb nur dringend abgeraten werden, da selbst mit Eintragung der Ehefrau als Eigentümerin keinerlei Sicherheit besteht. Nach thailändischem Recht sind solche Geschäfte grundsätzlich nichtig.

Nach Sec. 94 des Land Code muss das betreffende Grundstück umgehend veräußert werden, ansonsten wird es durch den jeweils zuständigen Direktor des Land Office zwangsveräußert. Im Land Code heißt es übersetzt. Jedes Grundstück, das ein Ausländer rechtswidrig oder ohne Genehmigung erworben hat, muss von diesem innerhalb der vom Director-General festgesetzten Frist, die zwischen 180 Tagen und einem Jahr beträgt, veräußert werden. Wenn das Grundstück innerhalb dieser Frist nicht veräußert worden ist, hat der Director-General das Recht, es selbstständig zu veräußern.

Vereinbarung einer Gütertrennung
Für thailändische Ehepartner, die Eigentum an Grundstücken nach einer Eheschließung erwerben wollen, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass zwischen dem ausländischen und dem thailändischen Ehepartner eine Gütertrennung vereinbart wird. Diese Gütertrennungsvereinbarung gilt jedoch nur, wenn sie bereits vor Eheschließung abgeschlossen wurde (Sec. 1465 Civil and Commercial Code). Sie muss schriftlich unter Beglaubigung zweier Zeugen erfolgen und in das Eheregister eingetragen werden (Sec. 1466 Civil and
Commercial Code). Da ein Notar im thailändischen Recht nicht bekannt ist, ist die Eintragung in das Eheregister als Beweis des vorehelichen Abschlusses unerlässlich.
Rechtlich bedenklich ist allerdings die Vereinbarung einer Gütertrennung im Ausland. Der Abschluss eines Ehevertrages im Ausland ist gemäß Sec. 25 Conflict Law zwar grundsätzlich möglich, allerdings wird für Immobilien in derselben Bestimmung eine Ausnahme gemacht.

Hierzu heißt es: "
...hinsichtlich des unbeweglichen Vermögens soll das Recht des Landes anwendbar
sein, in dem dieses gelegen ist."
Die rechtliche Konsequenz einer Gütertrennung ist, dass zwar der thailändische Ehepartner Eigentum am Grundstück erwirbt, der ausländische Ehepartner aber nicht.
Bei dieser Konstruktion gibt es aber zweierlei zu bedenken. Zum einen hat nun zwar der thailändische Ehepartner Eigentum an dem jeweiligen Grundstück erworben, der Ausländer aber gerade nicht. Dies wirkt sich insbesondere beim Tod des thailändischen Ehepartners oder bei einer Scheidung aus. Im ersten Fall hat der ausländische Ehepartner nur beschränkte, im zweiten Fall keinerlei Ansprüche oder Rechte an dem jeweiligen Grundstück.
Auch die Eintragung eines Grundpfandrechtes zur Absicherung der für das vom ausländischen Ehepartner zum Erwerb des Grundstückes zur Verfügung gestellten Mittel ist grundsätzlich nicht möglich. Das Central Land Office neigt dazu, diese Eintragung als Umgehungsgeschäft anzusehen, insbesondere, wenn sich der Ausländer Grundpfandrechte, wie Hypotheken oder Grundschulden, auf das Grundstück eintragen lässt. Eine Regelung im Land Code (Sec. 96) besagt, dass - falls eine Person anstelle eines Ausländers ein Grundstück erwirbt - dieses Grundstück ebenfalls von dem zuständigen Direktor des Land Office veräußert werden darf. Nachfolgend der übersetzte Wortlaut:

Wenn es sich zeigt, dass eine Person ein Grundstück an Stelle eines Ausländers im Sinne der Sec. 97 und 98 zu Eigentum erworben hat, soll der Director-General das Recht haben, das Land zu veräußern.
Somit müsste das Land Office für jeden einzelnen Fall davon überzeugt werden, dass der Landerwerb durch den thailändischen Ehepartner nicht zur Umgehung des Verbotes des Landerwerbes durch Ausländer getätigt wurde.
In der Praxis kann also eine durchaus legale Möglichkeit an der Auffassung der Behörde scheitern. Es bleibt abzuwarten, wie die Behörde bei zukünftig auftretenden Fällen dieser Art tatsächlich entscheiden wird.

Eigentumserwerb nach No.Mor.Thor.0710/Vor.792 (Schreiben des Innenministeriums)
Eine gewisse Vereinfachung des Eigentumserwerbs, zumindest für den thailändischen Ehepartner, hat die No.Mor.Thor.0710/Vor.792 vom 23. März 1999 gebracht. Danach kann der thailändische Ehepartner Land erwerben bzw. vom ausländischen Partner geschenkt bekommen, sofern der ausländische Partner eine Bestätigung dahin gehend abgibt, dass die Herkunft des Geldes für das Grundstück ausschließlich aus dem Vermögen des thailändischen
Ehepartners stammt und bereits vor der Heirat vorhanden war.

Folge der Erklärung ist, dass im Falle einer Scheidung das Grundstück allein an den thailändischen Ehepartner fällt. Denn aufgrund der Tatsache, dass das Grundstück von dem Geld erworben wurde, welches bereits vor der Heirat dem Vermögen des thailändischen Ehegatten angehörte, handelt es sich um sein persönliches Vermögen im Sinne von Sec. 1471 Civil and Commercial Code. Dieses Vermögen wird nicht gemeinsames Vermögen beider Ehegatten und fällt nach der Scheidung gemäß Sec. 1533, 1534 Civil and Commercial
Code zurück an den thailändischen Partner.

Ebenso kann ein von dem ausländischen Ehepartner geschiedener bzw. getrennt lebender thailändischer Staatsbürger Land erwerben bzw. sich von dem ausländischen Partner schenken lassen. Dabei darf sich jedoch die Scheidung bzw. Trennung nicht als Umgehung der oben genannten Grundsätze herausstellen, denn ansonsten ist der Kaufvertrag nichtig.

Dies führt praktisch zu dem Ergebnis, dass sich für den thailändischen Ehepartner der Erwerb von Land- bzw. Grundstückseigentum vereinfacht. Andererseits besteht für den ausländischen Partner nach wie vor keine Sicherheit hinsichtlich seiner Investitionen. Im Gegenteil wird es als „Vereinfachung“ ausgegeben, dass der ausländische Partner sich zwar als Investor betätigen darf, aber auf alle möglichen Rechte zu verzichten hat, indem er die Herkunft des Geldes als vom thailändischen Partner stammend anzugeben hat. Dadurch kann er selber keine Rechte aus dem Eigentumserwerb des thailändischen Ehepartners geltend machen.

Letztendlich kommt es aus Sicht des Ausländers nur zu einer geringfügigen Veränderung, die nach wie vor eine solche Investition als äußerst riskant erscheinen lässt. Eine Gütertrennung ist jedenfalls nicht mehr zwingend erforderlich, um die Nichtigkeit des Miteigentums bei Bestehen einer Gütergemeinschaft zu verhindern. Zudem entfällt die Befürchtung, dass der
Grundstückserwerb als Umgehungsgeschäft angesehen wird, mit der Möglichkeit des Verkaufes durch den Staat. Ein eigenständiger Eigentumserwerb durch den ausländischen Ehepartner ist aber nach wie vor so nicht möglich.

Eigentumserwerb nach Sec. 86 ff. Land Code (hier nur ein Auszug)
Ähnlich stellt sich die Sachlage bei einer Erbschaft von Grundstücken durch Ausländer, z.B. dem ehelichen ausländischen Kind eines Ausländers mit einer Thailänderin oder dem ausländischen Ehepartner selbst, dar. Auch hier muss der Innenminister zuerst dem Eigentumserwerb zustimmen (Sec. 93 Land Code), wobei das Gesetz jedoch grundsätzlich von einer Zustimmungspflicht ausgeht.
Doch auch beim Erbfall ist der Erbe hinsichtlich der maximalen Grundstücksgröße limitiert. Das Limit variiert mit der Nutzung des Landes und beträgt bei Wohnzwecken bis zu 1 Rai (1.600 qm), bei landwirtschaftlicher oder industrieller Nutzung höchstens 10 Rai (16.000 qm).
Sollte dem Erben insgesamt nach der Erbschaft mehr Land gehören, als es nach dem Land Code für Ausländer erlaubt ist, so ist er verpflichtet, den überschüssigen Teil innerhalb einer bestimmten Frist zu veräußern. Andernfalls wird dies zwangsweise durch die staatlichen Behörden durchgeführt (Sec. 94 Land Code)

Eintragung eines Wohnrechtes
Schließlich besteht die Möglichkeit der Eintragung eines lebenslangen Wohnrechtes. So kann nach Sec. 1410 Civil and Commercial Code der thailändische Ehepartner als Eigentümer des Grundstücks dem ausländischen Ehepartner Rechte bzgl. der Nutzung des Grundstücks einräumen. Diese Rechte können nach Sec. 1411, 1412 Civil and Commercial Code auch auf spätere Erben übertragen werden und haben auch im Falle einer Scheidung weiterhin Bestand. Zwar steht das betreffende Grundstück dann nach wie vor im Eigentum des thailändischen Ehepartners, der ausländische Ehepartner kann sich aber ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen, worin gerade keine Umgehung des grundsätzlichen Verbots des Grundstückserwerbs zu sehen ist.
Schließlich bietet diese Vorgehensweise den Vorteil, dass das Grundstück infolge des bestehenden Nutzungsrechtes nur sehr schwer zu verkaufen sein wird.

Eigentumserwerb an Gebäuden
Wesentlich einfacher ist es für einen Ausländer, in Thailand Eigentum an Gebäuden zu erwerben. Im thailändischen Recht ist die Einheit zwischen Grundeigentum und Gebäudeeigentum nicht zwingend.
Der Gebäudeeigentümer kann somit eine andere Person sein als der Grundstückseigentümer. Somit wäre es denkbar, dass ein ausländischer Interessent ein unbebautes Grundstück auf zunächst 30 Jahre mietet mit der Möglichkeit, diesen Mietvertrag zwei Mal um weitere 30 Jahre zu verlängern, und auf diesem Grundstück ein Haus baut.

Hierbei sollte aber beachtet werden, dass Mietverträge, die länger als 3 Jahre Gültigkeit haben, beim Land Office registriert werden müssen. Andernfalls steht es nämlich dem Vermieter frei, das Grundstück nach 3 Jahren weiterzuvermieten.
Zu beachten ist ferner, dass das Eigentum an dem auf fremden Grund und Boden errichteten Gebäude nicht in der Eigentumsurkunde des Grundstücks („Title deed“) registriert wird.

Vielmehr wird ein separates Dokument hinsichtlich des Eigentums an dem Gebäude durch das Land Department ausgestellt, das gegenüber Dritten keine Wirkung entfaltet. Verkauft der Grundstückseigentümer das Grundstück, kann damit der neue Grundstückseigentümer vom Hauseigentümer (gegen Zahlung einer Entschädigung) den Abriss des Gebäudes verlangen. Aus diesem Grund empfehlen wir, bei Erwerb eines Gebäudes zusätzliche Sicherungen eintragen zu lassen. Auch sollten im Vertrag entsprechende Klauseln eingefügt werden, die dem Vermieter die Pflicht auferlegen, dafür zu sorgen, dass der neue Eigentümer dem Mieter die Verlängerungsoption ebenfalls einräumt.

Quelle: Lorenz & Partners
Tel.: +66 (0) 2–287 1882 Fax: +66 (0) 2-287 1871 e-mail: info@lorenz.co.th
Gleichzeitig weisen wir darauf hin, dass wir uns bzgl. des Copyrights sämtliche
Rechte an der Broschüre und deren Inhalt vorbehalten. Kopien unter Nennung des
Verfassers sind jedoch willkommen.

Tango

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RE: Rund ums Haus

#2 von Somprit , 01.12.2012 07:52

Zitat von Tango
...Bei einem Kauf nach der Eheschließung wird der Grundstückserwerb grundsätzlich als von Anfang an als nichtig angesehen. Dies betrifft vor allem die Fälle, in denen etwa eine thailändische Ehefrau ein Grundstück noch mit dem auf ihren Mädchennamen ausgestellten Personalausweis erworben hat.

Es gelten jedoch hierbei Ausnahmeregelungen, wie noch zu zeigen sein wird, die nicht zu einer automatischen Nichtigkeit des Eigentumserwerbes führen.
Von einem solchen Vorgehen kann deshalb nur dringend abgeraten werden, da selbst mit Eintragung der Ehefrau als Eigentümerin keinerlei Sicherheit besteht. Nach thailändischem Recht sind solche Geschäfte grundsätzlich nichtig....
Nach Sec. 94 des Land Code muss das betreffende Grundstück umgehend veräußert werden, ansonsten wird es durch den jeweils zuständigen Direktor des Land Office zwangsveräußert...



... ein SORRY für das nachstehende vielleicht als ot erscheinend, aber im Bereich RECHT im Lande unserer Gastgeber SOLLTE man(n) auch nachstehendes berücksichtigen

Wie man(n) an den vorstehenden Rechtslage erkennen kann, scheint sehr vieles hierzulande nur in der Theorie zu bestehen...
...denn in der Praxis sieht es (wie ich an mir persönlich bekannten Fällen belegen könnte) wieder völlig anders aus
(Auch wir hatten unser vorheriges Haus an eine Doppelstaatlerin auf deren thail. ID-Card hin verkauft )

Daher: Wo kein Kläger, kein Richter!.... oder das Anwesen/Haus bleibt solange „Eigentum“, bis es einem „wissenden“ missgünstigen Menschen nicht mehr gefällt!

Und das wirklich wunderbare an der hiesigen Rechtsprechung zeigte doch die landeseigene BANGKOK-POST, indem sie – ich wiederhole mich gerne, nehme Anleihe bei unserem Member @dart, was er auf einem anderen Feld mitteilte

Zitat
... Veröffentlicht wurde dieser Bericht vor ein paar Tagen in Washington DC.
In acht Teilbereichen wurde die Rechtstaatlichkeit der einzelnen Länder geprüft. Dabei ging es unter anderem um Grenzen der Regierungsmacht, Korruption, Sicherheit, Grundrechte, Zivilstrafrecht und Kriminalitätsbekämpfung.

Der Bericht beruft sich .....in 97 Ländern....wobei Thailand auf dem 80.Platz landete...



Wer sich dafür interessiert schaut sich den Report, unter Seite 38 bzw. 147 näher an...

Thailand wird in der Region Ost-Asien-Pazifik nur noch von Vietnam unterboten...

Jeder, der nach Thailand geht, egal ob als Tourist, „Zuwanderer“ (Langzeit-Tourist) oder Unternehmer, sollte sich darüber im Klaren sein, dass in Thailand derzeit die Justiz demnach nicht als fair und unabhängig bezeichnet werden kann. In Verbindung mit der Korruption ist jede berufliche und private Investition, ja sogar unvorsichtige Meinungsäußerung in Thailand mit hohen Risiken verbunden

Gesetze und Verordnungen dienen in der Realität oft nur als grobe, gelegentlich gar als unbeachtete Richtlinien. Dem entsprechend wird „gehandelt“ so dass man(n) selten oder nie eine absolute Sicherheit bekommen wird!

Wie schnell sich Gesetze –stets zum alleinigen Nutzen eines Freien - ändern können, gar rückwirkend... nun, wer lange genug hier lebt und seine Umwelt mit offenen Augen wahrnimmt, wird ein Lied davon singen können!

Apropos, Deutschland landete bei der internationalen Bewertung zur Rechtsstaatlichkeit auf dem 10. Rang, im Zivilrecht gar auf dem 3.!

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RE: Rund ums Haus

#3 von Tango , 01.12.2012 11:24

Formalitäten, Miete, Condominium

Landkauf
Kaufvertrag

Im Gegensatz zu Deutschland gibt es in Thailand kein Notariat. Die Verträge über den Kauf eines Grundstücks werden von Rechtsanwälten ausgearbeitet.

Landdokumente
Bis in die 70er Jahre wurde in Thailand nutzbares Land durch Rodung geschaffen. Dies geschah in Privatinitiative durch die ländliche Bevölkerung in abgelegenen Gegenden, die noch nicht unter staatlicher Kontrolle standen.
Bei der Erfassung von Grund und Boden stand die staatliche Gewalt demnach vor der doppelten Aufgabe, das vorhandene Land zu erfassen und bestimmten Individuen zuzuordnen. Daraus resultiert eine große Vielfalt an Landdokumenten. Auch wenn die wenigsten beim Landkauf eine Rolle spielen, soll hier doch ein kurzer Überblick gegeben werden:

Title deed („chanote“, Formular Nor Sor 4)
Der Nachweis für die Eigentümerstellung des Verkäufers besteht im Idealfall in einer Urkunde, die "title deed" (Nor Sor 4) genannt wird. Diese "title deeds" werden vom jeweiligen Land Department Office ausgestellt. Problematisch ist hierbei jedoch, dass bis heute noch nicht für alle Grundstücke in Thailand solche "title deeds" ausgestellt worden sind. Für einige Grundstücke bestehen noch immer lediglich Ersatzdokumente, die zwar das Besitzrecht, jedoch nicht das Eigentumsrecht an dem speziellen Grundstück nachweisen konnten.

Certificate of use (Formulare Nor Sor 3 u. Nor Sor 3 Gor)

Häufigste Urkunde über den Besitz ist das "Certificate of Utilization", das es sowohl als bestätigte Version (Nor Sor 3 Gor) oder als einfache Ausfertigung (Nor Sor 3) gibt. In der zweiten Variante fehlen einige Unterlagen, beispielsweise ein Luftbild.

Dieses "Certificate of Utilization" war im Zusammenhang mit einer Landkarte, auf der das Grundstück eingezeichnet ist, häufig ausreichend, um eine Legitimation des Verkäufers nachzuweisen. Zu beachten ist jedoch, dass in vielen Gebieten, vor allem um Bangkok oder in andere Ballungszentren, inzwischen diese Ersatzdokumente durch "title deeds" ersetzt wurden. In manchen Gebieten ist der Anteil an Grundstücken, auf die ein "title deed"
ausgestellt ist, bereits auf 80 – 90% angewachsen. Sollte bei einem Kauf in solchen Gebieten der Verkäufer keinen "title deed" vorweisen können, so ist Vorsicht geboten. Es ist hier anzuraten, entweder dem Verkäufer aufzuerlegen, einen solchen "title deed" zu besorgen oder sich selbst beim zuständigen Land Department Office durch einen thailändischen Anwalt zu
erkundigen.

Preemption certificate („bai chong“, Formular Nor Sor 2)
Diese Urkunde autorisiert zum vorübergehenden Besitz des bezeichneten Grundstücks. Zum Nachweis einer eigentümerähnlichen Stellung ist sie nicht geeignet.

Land particulars certificate („bai tai suan“, Formular Nor Sor 5)
Diese Urkunde beweist den absoluten Besitz eines Grundstücks, das im Rahmen der Beantragung einer solchen Urkunde erstmals vermessen und mit Begrenzungszeichen versehen wird. Die Ausstellung des “Land particulars certificate“ geht der Ausgabe eines “title deed“ voraus. Deshalb ist es erforderlich, dass keine andere Person Rechte an dem bezeichneten Grundstück hat.

Plot identification slip („bai name“)
Diese Urkunde ist zur Beantragung eines “Land particulars certificate“ erforderlich.

Squatter certificate („bai yieb yum“) and certificate of possession (Formular Sor Kor 1)
Diese Urkunden sind zur Beantragung eines "Certificate of Utilization" vor-
zulegen.

Registrierung
Die Registrierung des Eigentumserwerbs wird durch das Land Department Office durchgeführt. Hierzu müssen Käufer oder Verkäufer entweder persönlich oder durch einen Vertreter vor dem zuständigen Land Department Office erscheinen und den Kauf unter anderem mit einem gültigen schriftlichen Kaufvertrag nachweisen. Für die Registrierung fallen folgende Gebühren an:

- Übertragungsgebühr (transfer fee); diese Gebühr wurde Mitte 2008 von vormals 2% auf nunmehr 0,01% des durch das "Capital Assessed Price Fixing Committee" festgelegten Schätzpreises abgesenkt.
- Stempelgebühr (stamp duty), beträgt 0.5 % des Kaufpreises bzw. des durch das Land Department geschätzten Wertes des Grundstücks, je nachdem, welcher Wert höher ist.
- Bei der Eintragung von Hypotheken (mortgages) fällt eine weitere Registrierungsgebühr an, die seit Mitte 2008 von 1% auf nunmehr 0.01% der abgesicherten Summe gesenkt wurde.

Besonderheiten beim Landkauf in Industriezonen
Der Kaufinteressent muss zunächst einen Antrag auf Erlaubnis der industriellen Nutzung des Landes bei der „Industrial Estate Authority“ (IEAT) stellen. Nach Genehmigung durch die Behörde kann der Kaufvertrag mit dem meist privaten Verkäufer unterschrieben werden. Zu beachten ist jedoch, dass der Käufer ebenfalls einen Vertrag mit der IEAT über die Nutzungsart des Grundstücks unterschreiben muss, da die Nutzung dieser Grundstücke der allgemein zulässigen Nutzung für die gesamte Industriezone entsprechen muss.

Erwerb von Eigentumswohnungen (Condominiums)
Grundsätzliches

Die einfachste und sicherste Möglichkeit für Ausländer ist der Erwerb von Eigentumswohnungen. Dies ist aufgrund des "Condominium Act No. 2 of 1992"grundsätzlich sowohl privaten als auch juristischen Personen gestattet.
Der Gesamtanteil an den Wohnungen eines Gebäudes in ausländischer Hand darf nicht 49 % nicht übersteigen (vgl. Sec. 19 in der Fassung des Condominium Act No. 3 vom 27. April 1999).
Ausländer können damit unter den verschiedensten Voraussetzungen Eigentum an einer solchen Eigentumswohnung erwerben. Alternativ muss danach eine der folgenden Voraussetzungen erfüllen sein:

- Dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung gemäß dem Immigration Law (= Residence Permit),
- Vorliegen von Förderungsprivilegien unter dem Investment Promotion Act,
- Einbringen der Kaufsumme in Fremdwährung nach Thailand durch den Ausländer.

Den gesamten Kaufpreis der Eigentumswohnung aus dem Ausland nach Thailand zu transferieren ist die gängigste Methode für Ausländer, die aus rein privaten Gründen eine Wohnung in Thailand erwerben wollen. Als Nachweis für die Herkunft des Geldes und zur Vermeidung der Möglichkeit, Schwarzgelder zu verwenden, wird die Bestätigung einer ortsansässigen Bank (Thor Tor 3) verlangt.

Eigentumsnachweis
Der Eigentumsnachweis bei Eigentumswohnungen ist vergleichbar mit dem Eigentumsnachweis bei Grundstücken. Über die einzelne Wohneinheit ist im Normalfall ein "unit title deed" oder ein "unit certificate of ownership" ausgestellt. Diese Urkunde enthält den Namen und Vornamen des Eigentümers, die Lage und die Größe des Landes sowie die Lage und die Größe der Wohneinheit. Zudem muss sie den Anteil des Eigentums am Gemeinschaftseigentum enthalten. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass Ausländer keinen Eigentumsanteil am Gemeingrund erhalten.

Verfahren zur Übertragung des Eigentums
Auch hierfür ist das Land Department Office zuständig. Das Verfahren vor dem Land Department Office sieht wie folgt aus:

- Der Antrag und alle weiteren nötigen Dokumente für die Registrierung der Übertragung des "condominium unit document of title" (strata title) werden zusammen mit dem zuständigen Beamten des Land Departments ausgefüllt.
- Ein vorbereiteter offizieller Kaufvertrag wird in Anwesenheit des Beamten unterschrieben.
- Im Falle der Belastung des Eigentumsanteils mit einer Hypothek werden auch diese Unterlagen durch das Land Department Office vorbereitet und müssen in Gegenwart des zuständigen Beamten unterschrieben werden.

Dabei fallen folgende Gebühren für den Eigentümer an:
- Übertragungsgebühr (transfer fee), seit 2008 in Höhe von 0.01% des Schätzpreises des Eigentumsanteils.
- Stempelgebühr (stamp duty) in Höhe von 0.5 % der Kaufsumme oder des vom Land Department festgesetzten Schätzwertes, je nachdem, welcher höher ist (fällt nur an, sofern der Verkäufer nicht specific business tax zu zahlen hat).
- Hypothekenregistrierungsgebühr im Falle der Bestellung einer Hypothek, seit 2008 in Höhe von 0.01 % der abgesicherten Summe.

Miete

Grundsätzlich ist bei der Anmietung von Grundstücken zu beachten, dass der Vermieter auch tatsächlich der Eigentümer ist.
Grundstücke für private Zwecke

Das für private Zwecke gemietete Grundstück darf eine Mietdauer von 30 Jahren nicht überschreiten. Dabei kann zweimal eine 30 - jährige Verlängerungsoption vereinbart werden (Sec. 540 CCC).
Nur ein schriftlicher Mietvertrag für privat genutzte Grundstücke ist gerichtlich durchsetzbar (Sec. 538 CCC). Ist die Mietdauer länger als drei Jahre, muss eine Registrierung bei dem Land Department erfolgen, anderenfalls ist der Vertrag nicht durchsetzbar (Sec. 538 Satz 2 CCC).
Eine Übertragung des Mietrechtes bzw. eine Untervermietung ist bei privat genutzten Grundstücken nicht möglich, sofern der Mietvertrag keine andere Regelung enthält.

Andere mietrechtsähnliche Rechtsinstitute

Arsai (SEC 1402 ff CCC - Wohnrecht)
Das Rechtsinstitut „Arsai“ ist an das deutsche „Wohnungsrecht“ (§ 1093 BGB – Recht einer Person, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen) angelehnt. Arsai regelt die kostenlose Nutzung eines Hauses oder generell einer Landfläche zu Wohnzwecken. Dem durch Arsai Geduldeten wird jedoch nur eine relativ schwache Rechtsposition eingeräumt. So kann das Wohnrecht jederzeit von dem Eigentümer beendet werden, sofern keine Zeit bestimmt worden ist.

Ebenso kann das Wohnrecht nicht übertragen bzw. vererbt werden. Der Eigentümer muss das Haus nicht in einem adäquaten Zustand halten; der Berechtigte kann keinen Ersatz für von ihm getätigte Aufwendungen verlangen.

Das Rechtsinstitut Arsai kann sowohl auf Lebenszeit des Begünstigten als auch für eine Dauer von längstens 30 Jahren eingerichtet werden.

Usufruct (SEC 1417 ff CCC – Nießbrauch)
„Usufruct“ entspricht im wesentlichen dem deutschen „Nießbrauch“ (§§ 1030 ff. BGB - Recht einer Person, Land in seinen Besitz zu nehmen und umfassend zu nutzen). Ähnlich wie im deutschen Recht gewährt Usufruct dem Begünstigten den Besitz und den Gebrauch des belasteten Grundstückes, bei Wäldern, Minen und Steinbrüchen auch die Fruchtziehung. Der Begünstigte trägt für die Zeit des Nießbrauches die Lasten des Grundstücks.

Dieses Recht kann auf Lebenszeit des Begünstigten bzw. für eine Dauer vom maximal 30 Jahren eingerichtet werden. Im Gegensatz zu Superficies (s.u.) ist Usufruct grundsätzlich weder übertragbar noch vererblich.

Superficies (SEC 1410 ff CCC – Erbbaurecht)
„Superficies“ ist mit dem deutschen Erbbaurecht vergleichbar. Der Berechtigte wird während der Vertragsdauer für das von ihm errichtete Gebäude Eigentümer.
Zusätzlich hat er das Recht, das Land zu Wohnzwecken zu nutzen (Supreme Court Decision Case No. 3702/2535 (1992)). Anschließend hat er das errichtete Gebäude entweder abzubauen oder an den Grundstückseigentümer zum marktüblichen Preis zu verkaufen. Ist keine Vertragsdauer vertraglich festgelegt, kann der Vertrag jederzeit von beiden Parteien aufgehoben werden. Superficies kann auf Lebenszeit des Begünstigten bzw. des Eigentümers des Landes oder für eine Dauer von maximal 30 Jahren eingerichtet werden. Es ist grundsätzlich übertragbar und vererblich.

Quelle: Lorenz & Partner

Noch einmal zur Erinnerung
Landbesitz kann in Thailand nicht auf Ausländer eingetragen werden.
Es ist aber gestattet, dass thailändische Staatsbürger, die mit einem Ausländer verheiratet sind, unbeschränkt Land kaufen können. Wenn der Nachweis erbracht wurde, dass der Erwerb aus Mitteln des thailändischen Partners finanziert wird, gibt es bei dem Landregistrierungsamt keinerlei Schwierigkeiten.
Kommen die Mittel jedoch vom ausländischen Ehepartner, muss dieser ein Dokument unterschreiben indem er bestätigt, dass im Falle einer Scheidung der Landbesitz dem thailändischen Partner gehört. Folglich muss der Besitz nicht geteilt werden und verbleibt beim thailändischen Partner. Das Gesetz verbietet jedoch nicht, dass ein Ausländer ein Haus und ein Gebäude besitzt. In den meisten Fällen wird daher für Wohnzwecke ein Leasingvertrag, Nutzungs-Mietvertrag für Grund und Boden, über 30 Jahre. Vom Gesetz her ist eine maximale Laufzeit für Mietverträge von 30 Jahren vorgesehen.
Da die Mittel in den meisten Fällen vom ausländischen Partner kommen, sollte dieser im Dokument (so genannte Verzichtserklärung) unbedingt die Trennung vom Landbesitz und den Wert in diesem Dokument mit aufnehmen.

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RE: Rund ums Haus

#4 von Somprit , 01.12.2012 13:43

... nun dann steuere ich mein teils begrenztes Wissen noch hinzu, versuche zumindest einiges auszuleuchten...

Beginnen möchte ich mit einer bildhaften Darstellung eines Chanots der 1. Klasse, nämlich dem Nor Sor See Jor (N. S. 4 J.) , welches SO aussieht


Denn was nützen vielen, wenn sie zwar die Bezeichnungen kennen, aber keine bildliche Vorstellung davon haben, welches Chanot man(n) ihnen ggf. vorlegt!
Denn in Bezug auf die ausgestellten Grundstücks-Urkunden gibt es ganz erhebliche Unterschiede, welche allerdings schon beim ersten Anblick deutlich werden wenn man(n) es weiß -

Wir unterscheiden:

Chanot (genau: Chanot- tieh-din )
1. mit dem roten Garuda = Wappentier, und der Bezeichnung: Nor Sor See Jor (N. S. 4 J.)

2. dem grünen Garuda, Nor Sor Sarm Kor (N. S. 3 K.)

3. ebenfalls grünerGaruda, Nor Sor Sarm (N. S. 3)

4. und dem schwarzen Garuda, Sor Kor Noeng (S. K. 1)

Das wichtigste dieser Chanots ist das unter 1. angeführte.

Das Chanot-Dokument ist die höchstwertige Grundbesitzurkunde, also ein Nachweis für das Recht auf Eigentum am Grundstück (nicht nur Recht auf Besitz). Jede Person, deren Namen auf der Urkunde eingetragen ist, hat Anspruch auf Rechte am Grundstück (Eigentumsrecht, aber auch andere Rechte wie z.B. Hypothek). Die Urkunde dient als Beweismittel.

Alle diese Dokumente enthalten das Wort Chanot in der Titelzeile, und auf den neueren Dokumenten erscheint zusätzlich die amtliche Bezeichnung N. S. 4 J. oben rechts. Die Vorderseite enthält Name und Anschrift des Grundstückseigentümers, die Grundstücksfläche in

Rai = 1.600 qm,

Ngan = 400 qm,

Tarang-wah = 4 qm,

ferner einen nach Norden ausgerichteten maßstäblichen Lageplan des Grundstücks mit allen Grenzpunkten, Nummern der Grenzpunkte und Grundstücks-Nr.

Die Rückseite enthält alle rechtlichen Veränderungen chronologisch aufgelistet, also z.B. den neuen Eigentümer aufgrund eines Verkaufs, einen Hypotheken-Geber (Bank), einen registrierten Pächter.
Kauf, Verkauf und die damit verbundene Übertragung der Grundstücksrechte ist in juristischer Hinsicht ohne Probleme möglich. Dennoch sollte vor einem Kauf auf mögliche Besonderheiten geachtet werden. Vier gar nicht so seltene Besonderheiten werden nachfolgend beschrieben.

1. Es gibt Grundstücke mit Chanot-Titel, die während eines mehrjährigen Zeitabschnittes nicht auf eine andere Person übertragen werden dürfen und somit auch nicht übertragen werden können. Erst nach Ablauf dieser Frist ist eine Übertragung möglich.
Dies können z.B. Grundstücke sein, die einer Person als Kompensation oder für den Verlust von Grundstücken aufgrund von Staudamm-Projekte kostenlos vom Staat übereignet wurden. Solch ein Grundstück ist mit einer Chanot-Urkunde ausgestattet, die sich auf der Vorderseite von anderen Chanot-Urkunden in nichts unterscheidet.
Auf der Rückseite jedoch ist ein Sperrvermerk eingetragen, dem zu entnehmen ist, ab welchem Datum eine Übertragung des Titels möglich ist.

2. Ist das Grundstück mit einer Hypothek oder anderweitig (z.B. Nießbrauch) belastet, so ist dies auf der Rückseite des Chanot-Dokuments vermerkt, ebenso wie der Name des aktuellen Grundstückseigentümers. Diese Angaben sollte man vor einem Kaufvertrag unbedingt überprüfen und auch beim Grundstücksamt erfragen.
Im Falle der Belastung mit einer Hypothek besitzt die Bank bzw. der Kreditgeber das Original des Grundstücks-Dokuments zur Sicherheit. Man wird also die Bank pp. vor einem Kaufvertrag kontaktieren müssen.

3. In aller Regel kann man davon ausgehen, dass Grundstücke mit Chanot-Titeln genau vermessen wurden – inzwischen mittels GPS-Daten - und mit Grenzsteinen (leicht zylindrisch kleine Betonpfähle, oben mit Nummern versehen) vermerkte Grenzpunkte aufweisen.

4. Im Lageplan sind die Nummern der Grenzsteine angegeben. Diese Nummern sollten mit den Grenzsteinen auf dem Feld übereinstimmen.
Weist aber einer der Grenzsteine - oder einige wenige der Grenzsteine - eine andere Nummer auf, so kann es eine harmlose Ursache haben und das Grundstücksamt kann Auskunft geben.


Soweit jetzt zu diesem wichtigsten Chanot, roter Garuda
und der Bezeichnung: Chanot-tieh-din-N. S. 4 J.



...weiteres wird folgen und soll die hervorragende Wiedergabe von @Tango ergänzen...

Somprit  
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RE: Rund ums Haus

#5 von Somprit , 02.12.2012 10:03

... nun dann , bevor mich unsere Kleine heute am 1. Advent weiter damit nervt den Weihnachtsbaum aufzustellen, hier noch etwas Sachliches, rund um Landbesitz & Chanot...


Nachdem ich ausführlich auf das Chanot-Tieh-Din, N. S. 4. J, mit dem roten Garuda eingegangen bin, hier noch einen Hinweis auf die Grundstückurkunden mit dem grünen und den schwarzen Garuda!

Da haben wir erst den 2., 3.-Status, mit dem grünen Staatssymbol, dem Garuda, und der amtl. Bezeichnung: Nor-Sor-Sahm = N. S. 3. K bzw. N. S. 3. G
Hierbei handelt es sich um keine Chanots i.S. v. N. S. 4. J, somit fehlte die Bezeichnung Chanot auf den Grundstücksurkunden!

Es handelt sich um hochwertige Grundstücksurkunden, welche das Recht auf Besitz und Nutzung, der Übertragung, es zu beleihen, für eine bestimmte Person ausweist.
Nach strenger Auslegung somit kein Eigentumstitel. Kann auf Antrag hin aber in ein reguläres Chanot mit rotem Garuda gewandelt werden.
Es besteht nicht die präzise GPS-Vermessung wie bei einem Chanot, kann auf Meter hin ungenau sein.
Will man diese Urkunden: Nor Sor Sahm Kor = N. S. 3. K., Nor Sor Sahm Go = N. S. 3. G. in ein Chanot umwandeln, erfordert es eine präzise Vermessung, wozu die rechtliche Veränderungen für 1 Monat öffentlich bekanntgegeben werden muss, um so mögliche Einwendungen der Nachbarn zu berücksichtigen!

Vor Abschluss eines Kaufvertrags soll man sich besonders umfassend informieren, insbesondere sollten die Grundstücksnachbarn einbezogen werden. Die Grenzpunkte sollten abgesteckt, vermessen und von allen Nachbarn in einem schriftlichen Dokument mit Lageskizze und Massen anerkannt/abgezeichnet werden.

Bei der 4. Grundstücksurkunde, der mit schwarzen Garuda versehenen Sor-Kho-Nueng = S. K. 1 handelt es sich um eine niedrige Grundbesitzurkunde über Besitz und Nutzung einer bestimmten Person.
In der Titelzeile steht - natürlich alles in thailändischer Schrift - übersetzt: "Abteilung für die Registrierung von Grund und Boden Mitteilung über die Besitznahme von Land" !
Hier ist die Rückseite, im Gegensatz zu dem roten Chanot, nicht für Beschriftungen vorgesehen.

Das Dokument enthält Name und Anschrift der Person, die das Grundstück in Besitz genommen hat, die Grundstücksfläche in Rai, Ngan, Tarang-wa, eine Beschreibung der Grundstücksgrenzen und eine Lageplan-Skizze des Grundstücks. Vor über 50 Jahren wurden die Landbesitzer von der Regierung über die Grundstücksämter angewiesen, ihren Besitz anzuzeigen. Hierfür wurde dieses Dokument mit amtlichem Siegel und Unterschrift ausgestellt.
Im Jahr 2005 endet die Frist zur Anzeige von Grundbesitz; danach wurden solche Dokumente nicht mehr ausgestellt. Wird nachgewiesen, dass der Grundbesitzer das Land rechtmäßig besitzt (in Besitz genommen hat/Squatter-Law) und es rechtmäßig nutzt, kann der Grundbesitzer ein höherwertiges Dokument beantragen: N. S. 3 oder N. S. 3 G.

Den letzten und niedrigsten Gundstückstitel haben wir in einer Grundbesitzurkunde mit der Bezeichnung: S. P. K. = Sor Por Kor bzw. S. P. G. = Sor Por Go

Das Dokument ist eine Urkunde über Grundstückseigentum mit rechtlich sehr eingeschränkten Möglichkeiten. Es ist eine amtliche Urkunde über eine erfolgte Landzuteilung mit landwirtschaftlicher Zweckbestimmung an eine bestimmte Person. Eine staatliche Kommission zur Landzuteilung vergibt solche Titel.
Das Land ist genau vermessen und mit Grenzsteinen versehen. Es darf jedoch nicht verkauft oder anderweitig übertragen werden; es kann nur vererbt werden. Die Nutzung des Landes ist streng zweckgebunden.
Eine beabsichtigte Nutzung muss beantragt werden. Ein Wohngebäude darf in der Regel nicht errichtet, jedoch darf das Land mit einer Hypothek belastet werden. Es scheint ein Widerspruch zu sein, dass ein Grundstück hypothekarisch belastet werden, aber nicht übertragen werden darf. Kann der Grundeigentümer die Hypothek nicht zurückbezahlen, so hat der Hypotheken-Gläubiger nicht die Möglichkeit, das Land als Sicherheit übereignet zu bekommen, er muss sehen, wie er sich anderweitig schadlos hält, ggf. dem das Land betreffenden Ernteertrag.
Nachdem wir jetzt etwas über die verschiedenen Grundstücksurkunden/Chanot gehört haben, mal zur Frage, ob man zu Kauf eines Grundstückes einen Rechtsanwalt benötigt!?

Im Gegensatz zu D. benötigen wir für Grundstücksgeschäfte aller Art (Kauf/Pacht/Hypothek) keinen Notar und somit auch keinen Rechtsanwalt.
Sind sich Verkäufer/Käufer einig, haben einen in Thai aufgesetzten Vertrag ausgearbeitet (es gibt entsprechende Form-Verträge zu kaufen), gehen sie mit ihrer ID-Card und dem Hausregister (Blaues Hausbuch)geradewegs zum Grundbuchamt, dem sogenannten „Krom-Tieh-Din“ und lassen dort die Grundstücksübertragung registrieren.

Vorher soll man sich aber absolut sicher sein, dass auf der Grundstücksurkunde/Chanot auf dessen Rückseite keinerlei Sperrvermerke, wie z.B. Hypotheken, Pachtvertrag pp. eingetragen sind!
Auch sollte man mit den Grundstücksnachbarn abklären, inwieweit die Grenzen akzeptiert und anerkannt sind.

Falls man trotzdem einen Rechtsanwalt zu dem Verkauf/Eigentumsübertragung, Pachteintrag, hinzuzieht, sollte man mal locker von mindestens 10.000 Baht ausgehen.

Doch was fällt an Steuern/Gebühren beim Landamt/Grundstücksamt = Krom-Tieh-Din, an?
In d. R. teilen sich Verkäufer/Käufer die anfallenden Kosten im Verhältnis von 50 : 50.
Die anfallenden Kosten sind unmittelbar bei den Übertragungsrechten bar zu begleichen. So haben wir eine Registrierungsgebühr von 0,01 % vom Wert des Grundstückes. Der anzusetzende Wert dieser Gebühr richtet sich jedoch nicht nach dem Marktwert des Grundstücks, also dem Kaufpreis, sondern nach amtlich festgelegten Richtlinien!
Hier wird man eine teils erhebliche Diskrepanz feststellen können, in dem der amtl. Richtwert kräftig unter dem aktuellen Marktwert liegt.

Der zu entrichtende Steuersatz kann sich je nach Bezirksamt(Changwat) zwischen 1 ? 4 % bewegen und richtet sich nach dem Kaufpreis.
Doch neben diesen Kosten, welche mit dem Kauf/der Übertragung eines Grundstückes entstehen, sind weiter zu berücksichtigen (falls nicht vorhanden) Stromzähler, 5.000 Baht, Anschluss a. d. Wassernetz (sofern vorhanden!) 2.000 Baht, Telefon 6.000 Baht, falls eine neue Leitung gelegt werden muss, fällt eine Meter-Gebühr an, was sich schnell im 10.- 20.000 Baht-Bereich summieren kann.

Doch das A & O jeglichen Grundstückskauf sehe ich darin, sich das auserwählte Grundstück sehr genau zur Trockenzeit als auch Regenzeit anzusehen/abzuklären.

Zu schlimm könnten die verschiedenen Jahreszeiten für Überraschung sorgen. Ggf. sind Erdaufschüttungen (Überschwemmung z. Regenzeit) erforderlich, wobei ebenfalls schnell Beträge von weit über mehrere 100. 000 Baht anfallen könnten.
Auch das unmittelbare Umfeld, die Nachbarschaft (Thais sind nun mal mehr an Lärm gewöhnt), angesiedelte Gewerbebetriebe, Viehzuchtbetriebe (Schweine/Hühner-Farmen!), ... die gesamte umliegende Infrastruktur (Krankenhaus/ärztl. Versorgung!) sollte man sehr genau in Augenschein nehmen!

Hier in TH ist man, insbesondere wenn man außerhalb der mehr und mehr entstehenden, in sich abgeschlossenen und Security überwachten Wohnsiedlungen leben will, nicht vor Überraschungen sicher.
Schon mancher rosaroter Brillenträger wachte morgens auf und stellte fest, dass sein Nachbar eine kleine Reparatur-Werkstätte eingerichtet hatte, und vom entstehenden Lärm mal abgesehen, das anfallende Altöl bedenkenlos im Erdboden versickern läßt
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Man sollte sich niemals von dem verlockenden Angebot des Clans, doch auf dem Clan-Gelände, welches ja so billig zu haben ist, sein nach unseren Vorstellungen preisgünstig zu errichtenden Hauses zu bauen.
Die Rechnung wird einem mit Sicherheit in vielfältiger Form später präsentiert werden.

Somprit  
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