@Manfred & @All
Hier kommt u.a. das Besitzrecht für Ausländer vor, nach dem gefragt wurde.
Die Landtitel:
Sor. Kor 1 ist ein Bekanntmachungsformular für Grund und Boden in Besitz. Es gibt eine Urkunde, welche die Rechte auf Grund und Boden darlegt. Bestehende Rechte werden gemäss Sor.Kor 1 weitergeführt. Am 1. Dezember 1954 wurden alle Landbesitzer von der Regierung angewiesen, ihren Besitz per Sor.Kor 1 anzuzeigen. Nachdem der Nachweis erbracht worden war, dass ein Besitzer Grund und Boden rechtmässig besass und nutzte, wurden von der Regierung die Landtitel Nor.Sor 3 und Nor.Sor 3 Gor als Beweis dafür ausgestellt. Nor.Sor 3 und Nor.Sor 3 Gor sind rechtsgültige Urkunden, vorausgesetzt, dass die Person, welche auf dem Titel ausgewiesen ist, gemäss den Gesetzesgrundlagen Anspruch auf das Land hat. Dieses Recht wird vom Gesetz anerkannt und kann als Beweismittel in einem Rechtsstreit mit einer natürlichen Person oder der Regierung verwendet werden.
Por. Bor. Tor 6 ist ein Nachweis dafür, dass Steuern für Landnutzung abgegeben werden. Solcher Grund und Boden hat den Nachweis auf Besitzrecht des Landnutzers noch nicht erbracht und falls noch kein Rechtstitel für dieses Land besteht, könnte der Grund dafür sein, dass es sich um Land in der Walderhaltungs- oder öffentlichen (staatlichen) Zone handelt oder das Land ist ausgewiesen durch die Titel Sor.Kor 1, Nor.Sor 3, Nor.Sor 3 Gor oder durch eine Landbesitzurkunde (Chanod). Alle diese Titel müssen grundsätzlich einen Por.Bor.Tor 6 Steuernachweis haben wie Land, welches nicht durch einen Titel ausgewiesen ist. Der Erwerb von Land, welches diesen Steuernachweis hat, ist möglich, indem die Landbesitzrechte an den Besitzempfänger übergeben werden, welcher dann gleichberechtigt ist wie der Übertrager, jedoch können bei Land gemäss Por.Bor.Tor 6 Probleme im Zusammenhang mit dem Rechtsnachweis entstehen und der Besitzer hat in einem Rechtsstreit mit den Behörden keine Beweisgrundlage.
Sor. Por. Gor 4-01 ist eine Landzuweisung der Landneugestaltungskommission und unter keinen Umständen kann solches Land erworben oder verkauft werden. Es kann nur durch Erbfolge weitergegeben werden.
Nor. Sor 3 ist eine von der Regierung ausgestellte Urkunde, welche die Nutzung durch den Landbesitzer bescheinigt. Es ist keine Besitzurkunde, d.h. es wird von Gesetzeswegen bestätigt, dass eine Person, welche einen Nor.Sor 3 Titel hält, gesetzlich berechtigt ist, Grund und Boden zu besitzen. Dieser Landtitel kann als rechtliche (juristische) Urkunde verwendet werden oder zur Landnutzung als Eigentümer. Die kartographische Erfassung eines Nor.Sor 3 Titels ist nicht festgelegt und es bestehen keine Parzellengrenzpunkte. Der Titel ist für eine spezifische Parzelle ausgestellt und ist nicht an andere Parzellen gebunden, wodurch Probleme bei der Überprüfung der Landfläche entstehen. Alle gesetzlichen (juristischen) Handlungen im Zusammenhang mit diesem Titel müssen für 30 Tage öffentlich ausgeschrieben werden.
Nor. Sor 3 Gor ist ein gesetzlicher Landtitel mit der selben Rechtsgrundlage wie Nor.Sor 3, mit dem Unterschied jedoch, dass auf der Karte Parzellengrenzpunkte eingetragen sind, wobei diese Grenzpunkte und die Landfläche durch eine Luftaufnahme festgelegt werden. Es besteht daher die Möglichkeit, eine angrenzende Landfläche zu verifizieren. Es wird immer der selbe Massstab von 1:5000 angewendet. Gesetzliche (juristische) Handlungen im Zusammenhang mit diesem Titel müssen nicht öffentlich ausgeschrieben werden, und das Land kann in kleinere Parzellen aufgeteilt werden.
Nor. Sor. 4 Chor, die Landbesitzurkunde (Chanod) ist eine Landeigentumsurkunde. Jede Person, deren Name auf der Urkunde eingetragen ist, hat gesetzlichen Anspruch auf das Land und kann diesen als Beweismittel zur Bestätigung der Rechte gegenüber Regierungsstellen verwenden. Die Besitzurkunde wird ausgestellt, wobei ein äußerst akkurates Satellitenvermessungssystem (GPS) angewandt wird um die Grenzen und die Landfläche festzulegen. Alle gesetzlichen (juristischen) Handlungen können gemäss
Eigentumsrecht sofort ausgeführt werden. Die Aufteilung des Landes in mehr als 9 Parzellen muss in Übereinstimmung mit dem Landzuweisungsgesetz, Abschnitt 286, ausgeführt werden.
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Um Probleme auszuschliessen, sind nur Nor. Sor 4 Chor (Chanod) und Nor. Sor 3 Gor zum Erwerb empfehlenswert.
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Gebäude
Das Eigentumsrecht auf Gebäude steht Ausländern nur zu, sofern das Land nicht eingeschlossen ist.
Ausländern wird vorgeschlagen, das Land über einen Zeitraum von 30 Jahren, mit der Option auf Vertragsverlängerung, zu pachten, wonach das Eigentumsrecht auf das auf dem Land errichteten Gebäudes erworben wird. Die Besitzrechte zum Land und Haus werden durch die Tatsache, dass man Hauseigentümer ist, abgesichert. Die Landeigentumsrechte können verpachtet werden. Falls wie oben erwähnt vorgegangen wird, kann das Haus nicht separat vom Land betrachtet werden und ist ein integraler Bestandteil gemäss Zivilrecht. Die Eigentumsrechte auf das Gebäude können bestätigt (nachgewiesen) werden, worauf der Vermieter (Verpächter) das Haus nach Ablauf der Pacht nicht beschlagnahmen kann, sondern eine "Heimfallentschädigung" wird fällig.
Landbesitzrechte für Ausländer
Landbesitz kann in Thailand nicht auf Ausländer eingetragen werden. Ein neuer Gesetzesentwurf gestattet jedoch, dass thailändische Staatsbürger, die mit einem Ausländer verheiratet sind, unbeschränkt Land kaufen können, was vorher nicht möglich war. Wenn der Nachweis erbracht wurde, dass der Erwerb aus Mitteln des thailändischen Partners finanziert wird, gibt es bei dem Landregistrierungsamt keinerlei Schwierigkeiten. Kommen die Mittel jedoch vom ausländischen Ehepartner, muss dieser ein Dokument unterschreiben indem er bestätigt, dass im Falle einer Scheidung der Landbesitz dem thailändischen Partner gehört. Folglich muss der Besitz nicht geteilt werden und verbleibt beim thailändischen Partner. Das Gesetz verbietet jedoch nicht, dass ein Ausländer ein Haus und ein Gebäude besitzt. In den meisten Fällen wird daher für Wohnzwecke ein Leasingvertrag, Nutzungs-Mietvertrag für Grund und Boden, über 30 Jahre mit Verlängerungsrecht abgeschlossen. Vom Gesetz her ist eine maximale Laufzeit für Mietverträge von 30 Jahren vorgesehen. Meistens wird jedoch mit einem Zusatzvertrag abgesichert, dass auch eine Verlängerung des Mietvertrages auf weitere 30 Jahre gewährt wird und dass bei Nichteinhaltung dieser vertraglichen Verpflichtung eine hohe Strafzahlung fällig ist. Solche Verträge müssen im Landtitel eingetragen werden um gesetzeswirksam zu sein.
Bei Nichteintragung ist dieser Vertrag nur 3 Jahre gültig und kommt einer Steuerhinterziehung gleich. Um die Wirtschaft in Thailand anzukurbeln, hat das Parlament nun mit 235:58 Stimmen beschlossen, das Nutzungsmietrecht auf 50 Jahre, mit Option auf weiter 50 Jahre, auszudehnen. Dies gilt jedoch nur für kommerziell und industriell genutzte Grundstücke. Dadurch hofft man, neue ausländische Investoren anzulocken. Eine weitere Gesetzesänderung hat am 18. Mai 2000 stattgefunden und ist am 19. Mai in Kraft getreten Das neue Gesetz erlaubt Ausländern, die mindestens 40 Millionen Baht in Thailand investiert haben, maximal 1 Rai Land (1'600 m2) für Wohnzwecke zu erwerben. Allerdings wird durch die daran geknüpften Bedingungen, das Investment nicht sehr attraktiv.
Ausländer haben das Recht, Darlehensverträge (Hypotheken) im Landtitel eintragen zu lassen.
Im Konkursfall geht das Grundstück dann an den Darlehensgeber und wird durch Gerichtsbeschluss über eine Versteigerung verkauft. Den Erlös daraus, minus der anfallenden Gebühren erhält der Darlehensgeber. Als höchster Zinssatz für Privatdarlehen werden von den Gerichten maximal 15% p.a. anerkannt.
Übertragung und Eintragungen
Übertragungen und Eintragungen in Landtitel können auch ohne Beisein der jeweiligen Parteien erfolgen, sofern die notwendigen Dokumente wie Originallandtitel, Vollmachten, Passport- oder ID Card-Kopien, sowie Hausregisterkopien vorhanden sind. Für solche Übertragungen ist mit ca. 3,8% Abgaben und Steuern zu rechnen. Der Verkäufer muss nochmals 1% vom Kaufpreis an das Finanzamt abführen, wenn das Grundstück noch nicht länger als 5 Jahre in seinem Besitz war. Bei Frauen als Verkäufer ist die Unterschrift des Ehegatten notwendig. Falls die Verkäuferin nicht verheiratet sein sollte, ist eine Urkunde zum Beweis des Ledigenstatus oder der Scheidung notwendig.
Registrierte Darlehen in Landtiteln
Oftmals sind die Originallandtitel zur Absicherung von Darlehen (Hypotheken) bei Banken hinterlegt. Diese Darlehen sind auf der Rückseite eines solchen Titels eingetragen. Bevor ein Kauf getätigt wird, muss Kontakt zu der jeweiligen Bank aufgenommen werden, um zu erfahren, unter welchen Bedingungen die Tilgung erfolgen kann. Danach wird der Eintrag aus dem Landtitel gestrichen und der Originallandtitel ausgehändigt.
Vertragsrecht
Verträge in Thailand sind in jeder Sprache rechtsgültig. Wird jedoch ein Vertrag registriert oder für gerichtliche Zwecke verwendet, ist eine Übersetzung in die thailändische Sprache notwendig. Sind zweisprachige Verträge vorhanden, zählt für das Gericht immer nur die thailändische Version.
Quintessenz
Condos, Eigentumswohnungen und Gebäude auf gepachtetem Land können von
Ausländern gekauft und im Grundbuch eingetragen werden.
Landerwerb ist für Ausländer nicht möglich.
Land kann von Ausländern auf 30 Jahre gepachtet werden, mit Verlängerungsoption.
Ausländer können Gebäude auf gepachtetem Land besitzen (Baurecht).
Am Ende der Baurechtsdauer geht das Eigentum an einem im Baurecht errichteten
Bauwerk auf den Grundeigentümer über. Der Grundeigentümer hat dem Bauberechtigten
eine angemessene Entschädigung (Heimfallentschädigung) zu leisten.
Der Käufer/Pächter muss über ein "NON-IMMIGRANT-O Visum" verfügen.
Alle Verträge müssen im Grundbuch eingetragen werden.
Konkrete Anleitung
Ein hohes Mass an Kontrolle über eine Immobilie zu gewinnen ist der folgende Weg:
Man schliesst mit einer Thaiperson einen Darlehensvertrag in der Höhe des
Kaufpreises. Bei einem Grundstück zuzüglich der geplanten Investitionshöhe für
spätere Bebauung.
Man vereinbart einen jährlichen Zinssatz in Höhe von 6% und die Rückführung der
Darlehenssumme bei Vertragsende. Als Laufzeit werden 30 Jahre vereinbart. Dann
schliesst man einen Land-Lease-Vertrag über Laufzeit 30 Jahre, mit Option 30 Jahre
Verlängerung. Man vereinbart einen jährlichen Mietbetrag, der die Gesamthöhe der
jährlichen Zinszahlungen aus dem Darlehensvertrag leicht übersteigt.
Nach erfolgtem Kauf lässt man beide Verträge in das Landpapier beim Landamt
eintragen. Das kostet rund 1% des Darlehensbetrags.
Diese Eintragung ist vergleichbar mit einem Hypothekeneintrag. Die Immobilie kann
somit nicht verkauft oder weiter beliehen werden. Der Landtitel ist üblicherweise
beim Darlehensgeber hinterlegt.
Im Einverständnis beider Parteien kann die Immobilie jederzeit verkauft oder weiter
beliehen werden. Die Verträge sind vererbbar.
Dieses Vertragssystem überzeugt durch Sicherheit, Einfachheit und Transparenz:
Der Thaipartner leiht sich Geld und erwirbt Eigentum. Er vermietet es und sichert sich dadurch die
vereinbarte Zinszahlung. Zudem erlangt er durch den Mietüberschuss ein ständiges Einkommen.
Der Ausländer verleiht Geld zu banküblichem Zins und bekommt es nach Ende der Vertragszeit zurück.
Er mietet eine Immobilie und bezahlt dafür Miete.
Beispiel:
Kosten der Immobile: 10'000'000 Baht. Darlehen an Thai 10'000'000 Baht.
Thai zahlt 6% Zins von 10'000'000 Baht = 600'000 Baht = 50'000 Baht pro Monat.
Ausländer zahlt für die Immobilie 55'000 Baht Miete pro Monat.
Nach Verrechnung bleibt ein Überschuss von 5'000 Baht (100 €).
Bagsida
(vor ca. 1 Jahr gesucht und gefunden - Quelle ???)
Quelle http://www.chokechaiproperty.com/FAQ1.html
mod Rong Kwang
Danke für die Quellen-Angabe @Rong Kwang, hatte diese Zusammenfassung nur noch als Text-Dokument gespeichert. Bagsida