Bedeutung der Landbesitz-Urkunde

#1 von Somprit , 23.10.2009 17:30

Hier mal ein Überblick über die im Verkehr befindlichen „Chanots“, der Grundbesitzurkunden!
Doch zuerst mal die hier in TH gebräuchlichen Flächenmaße: - für unseren @scubath/ Rong Kwang sicher nichts Neues….

In Thailand werden Bodenflächen wie folgt bezeichnet: Rai, Ngan und Tarang-wa, welches bedeutet:
1 Rai = 1.600 qm (4 Ngan)
1 Ngan = 400 qm (100 Tarang-wa)
1 Tarang-wa = 4 qm


Im Rahmen von Grundstücks-Größen wird somit meist wie folgt verfahren: 1-2-96; dies bedeutet 1Rai, 2 Ngan, 96 Tarang-wa, gleich 1.600 qm + 800 qm + 384 qm = 2.784 qm

In Bezug auf die ausgestellten Grundstücks-Urkunden gibt es ganz erhebliche Unterschiede, welche allerdings schon beim ersten Anblick deutlich werden "wenn" man(n) es weiß - !

Wir unterscheiden:
Chanot (genau: Chanot- tieh-din )
1. mit dem roten Wappentier, diesem Garuda, und der Bezeichnung: Nor Sor See Jor (N. S. 4 J.)
2. dem grünen Garuda, Nor Sor Sarm Kor (N. S. 3 K.)
3. ebenfalls grüner Garuda, Nor Sor Sarm (N. S. 3)
4. und dem schwarzen Garuda, Sor Kor Noeng (S. K. 1)

Das wichtigste dieser Chanots ist das unter 1. angeführte

Das Chanot-Dokument ist die höchstwertige Grundbesitzurkunde, also ein Nachweis für das Recht auf Eigentum am Grundstück (nicht nur Recht auf Besitz). Jede Person, deren Namen auf der Urkunde eingetragen ist, hat Anspruch auf Rechte am Grundstück (Eigentumsrecht, aber auch andere Rechte wie z.B. Hypothek). Die Urkunde dient als Beweismittel.

Alle diese Dokumente enthalten das Wort Chanot in der Titelzeile, und auf den neueren Dokumenten erscheint zusätzlich die amtliche Bezeichnung N. S. 4 J. oben rechts. Die Vorderseite enthält Name und Anschrift des Grundstückseigentümers, die Grundstücksfläche (in Rai, Ngan und Tarang-wah), ferner einen nach Norden ausgerichteten maßstäblichen Lageplan des Grundstücks mit allen Grenzpunkten, Nummern der Grenzpunkte und Grundstücks-Nr.

Die Rückseite enthält alle rechtlichen Veränderungen chronologisch aufgelistet, also z.B. den neuen Eigentümer aufgrund eines Verkaufs, einen Hypotheken-Geber (Bank), einen registrierten Pächter.
Kauf, Verkauf und die damit verbundene Übertragung der Grundstücksrechte ist in juristischer Hinsicht ohne Probleme möglich. Dennoch sollte vor einem Kauf auf mögliche Besonderheiten geachtet werden. Vier gar nicht so seltene Besonderheiten werden nachfolgend beschrieben.

1. Es gibt Grundstücke mit Chanot-Titel, die während eines mehrjährigen Zeitabschnittes nicht auf eine andere Person übertragen werden dürfen und somit auch nicht übertragen werden können. Erst nach Ablauf dieser Frist ist eine Übertragung möglich. Dies können z.B. Grundstücke sein, die einer Person als Kompensation oder für den Verlust von Grundstücken aufgrund von Staudamm-Projekte kostenlos vom Staat übereignet wurden. Solch ein Grundstück ist mit einer Chanot-Urkunde ausgestattet, die sich auf der Vorderseite von anderen Chanot-Urkunden in nichts unterscheidet. Auf der Rückseite jedoch ist ein Sperrvermerk eingetragen, dem zu entnehmen ist, ab welchem Datum eine Übertragung des Titels möglich ist.

2. Ist das Grundstück mit einer Hypothek oder anderweitig (z.B. Nießbrauch) belastet, so ist dies auf der Rückseite des Chanot-Dokuments vermerkt, ebenso wie der Name des aktuellen Grundstückseigentümers. Diese Angaben sollte man vor einem Kaufvertrag unbedingt überprüfen und auch beim Grundstücksamt erfragen. Im Falle der Belastung mit einer Hypothek besitzt die Bank bzw. der Kreditgeber das Original des Grundstücks-Dokuments zur Sicherheit. Man wird also die Bank pp. vor einem Kaufvertrag kontaktieren müssen.

3. In aller Regel kann man davon ausgehen, dass Grundstücke mit Chanot-Titeln genau vermessen wurden und mit Grenzsteinen vermarkte Grenzpunkte aufweisen.

4. Im Lageplan sind die Nummern der Grenzsteine angegeben. Diese Nummern sollten mit den Grenzsteinen auf dem Feld übereinstimmen. Weist aber einer der Grenzsteine - oder einige wenige der Grenzsteine - eine andere Nummer auf, so kann es eine harmlose Ursache haben und das Grundstücksamt kann Auskunft geben.
Soweit hier und heute zu diesem „wichtigsten“ Chanot, roter Garuda und der Bezeichnung: Chanot-tieh-din-N. S. 4 J. –
...und aussehen tut es so:


Wird fortgesetzt!

Somprit  
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RE: Bedeutung der Landbesitz-Urkunde

#2 von Manfred , 23.10.2009 18:02

Hallo Somprit, das hast du super gemacht, nun kannst du auch noch die Moeglichkeiten einstellen mit der Landpacht, da kaufen fuer auslaender nicht moeglich ist. Viele wissen dies nicht.

Gruss Manfred

 
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RE: Bedeutung der Landbesitz-Urkunde

#3 von MooHo ( Gast ) , 23.10.2009 18:57

Zitat von Somprit
Hier mal ein Überblick über die im Verkehr befindlichen „Chanots“, der Grundbesitzurkunden!

Wir unterscheiden:
Chanot (genau: Chanot- tieh-din )
1. mit dem roten Wappentier, diesem Garuda, und der Bezeichnung: Nor Sor See Jor (N. S. 4 J.)
2. dem grünen Garuda, Nor Sor Sarm Kor (N. S. 3 K.)
3. ebenfalls grüner Garuda, Nor Sor Sarm (N. S. 3)
4. und dem schwarzen Garuda, Sor Kor Noeng (S. K. 1)
...


Haettest du mal bei mir unter den Downloads nachgesehen, dort gibt es eine PDF Datei Grund...pdf, mit den englischen Auszuegen aus dem Land Act und ein paar Anmerkungen in Deutsch.

MooHo

RE: Bedeutung der Landbesitz-Urkunde

#4 von Somprit , 23.10.2009 20:56

... Manfred, ich werde das fortsetzen, denn eigentlich sollte jeder Farang wissen, was "er so kauft" bzw. an Papieren angedreht/untergeschoben bekommt - na ja, ER macht ja nur den Zahlemann :lol: Eigentümer wird er ja nie....

... tja, @MooHo, woher all die erforderliche Zeit nehmen ... ICH kann nicht den ganzen Tag am PC sitzen und "gurgeln"... wie so manch anderer , verspreche Dir jedoch, es mir bei Dir anzusehen.... :!:

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RE: Bedeutung der Landbesitz-Urkunde

#5 von MooHo ( Gast ) , 23.10.2009 21:10

Zitat von Somprit
... , woher all die erforderliche Zeit nehmen ... ICH kann nicht den ganzen Tag am PC sitzen und "gurgeln"... [/i]:!:


Ware auch ohne das grosse G gegangen . Frueher hattest du doch gerne Links zurueckverfolgt und ausgerechnet den wo ein paar Docs sind nicht , Somprit, Somprit, quo vadis

MooHo

RE: Bedeutung der Landbesitz-Urkunde

#6 von Somprit , 23.10.2009 21:22

... tja, "früher", @MooHo, war ich auch ein ganz anderer ... heute bin ich ein von "Arbeit" getriebener, etwas was früher nebenbei aus dem Handgelenk geschüttelt wurde, erfordert jetzt Zeit im Übermaß ... da komme ich ganz einfach nicht mehr dazu, so wie gehabt, jeden Link auszuforschen... ... ich lebe derzeit (seit Monaten) mit dem Blick in Richtung "Tam-Bun"... hoffe allerdings auf keine Wiedergeburt sondern Verbleiben im Nirwana .... falls Du meine Worte verstehen solltest

Aber um nicht ganz ot zu werden , die Bedeutung der einzelnen "Chanots" sehe ich für so manchen Farang hier für lebensnotwenig an, damit er kein teures Geld nutzlosem Papier nachwirft.... ... indem er den Worten eines vielversprechenden Clans alles glaubt... ... denn rot-grün-schwarz kann wohl jeder mit noch so starken rosaroten Brillengläser erkennen

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RE: Bedeutung der Landbesitz-Urkunde

#7 von thai.fun ( Gast ) , 23.10.2009 21:32

Zitat von Somprit
... tja, "früher", @MooHo, war ich auch ein ganz anderer ... heute bin ich ein von "Arbeit" getriebener, etwas was früher nebenbei aus dem Handgelenk geschüttelt wurde, erfordert jetzt Zeit im Übermaß ...



Also das mir Deinem schon öfters erwähnten Zeitstress glaube ich erst, wenn Du mal einen Monat im Forum geschwänzt hast. Und dann erwarte ich von Deinen Eltern ein Entschuldigungsgründe Schreiben.

thai.fun

RE: Bedeutung der Landbesitz-Urkunde

#8 von Somprit , 24.10.2009 06:46

... @thai.fun, DAS darfst Du ruhig glauben ... warum setzte ich wohl letzte Woche nahezu komplett in diesem oftmals als Zirkus erscheinenden Foren-Kram aus.... bestimmt nicht wegen einem sich
t(d)oll gebärenden Möchtegern-Mod.
... ich hatte einfach die Zeit nicht dazu!
Sage einer Thai in Surin: Dort in CNX sitzt einer, der kann (versucht es) helfen... Zulauf ist gewiss, so wie jetzt eine Erbrechtssache im äußerten Norden... ... SO ETWAS kostet viel Zeit, von allem anderen ganz zu schweigen... ... und bei ALLEM gehen meine 3 Engeln vor

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RE: Bedeutung der Landbesitz-Urkunde

#9 von Benem ( Gast ) , 24.10.2009 10:48

Finde ich uebrigens sehr gut, das Du Dir die Arbeit machst das Wissen an Behoerdenangelegenheiten mit anderen hier zu teilen. Wissen weitergeben ist ebenfalls Buun.

Gruss:
Ben

Benem

RE: Bedeutung der Landbesitz-Urkunde

#10 von Somprit , 24.10.2009 21:58

... @Benem, was heißt "weitergeben" ... die "Arbeit" muss getan werden, in Deutschland wäre "diese Arbeit" auf einem recht scharfen Grat zu bewerten... ... wie soll eine der Freien sonst zu ihrem Recht kommen....

Doch weiter mit den Landgesitz-Urkunden!

Nachdem ich ausführlich auf das Chanot-Tieh?Din, N. S. 4. J, mit dem roten Garuda eingegangen bin, hier noch einen Hinweis auf die Grundstückurkunden mit dem grünen und den schwarzen Garuda!

Da haben wir erst den 2., 3.-Status, mit dem grünen Staatssymbol, dem Garuda, und der amtl. Bezeichnung: Nor-Sor-Sahm = N. S. 3. K bzw. N. S. 3. G
Hierbei handelt es sich um keine „Chanots“ i.S. v. N. S. 4. J, somit fehlte die Bezeichnung „Chanot“ auf den Grundstücksurkunden!
Es handelt sich um hochwertige Grundstücksurkunden, welche das Recht auf Besitz und Nutzung, der Übertragung, es zu beleihen, für eine bestimmte Person ausweist.
Nach strenger Auslegung somit kein Eigentumstitel. Kann auf Antrag hin aber in ein reguläres Chanot mit „rotem“ Garuda gewandelt werden.

Es besteht nicht die präzise Vermessung wie bei einem Chanot, kann auf Meter hin ungenau sein.
Will man diese Urkunden: Nor Sor Sahm Kor = N. S. 3. K., Nor Sor Sahm Go = N. S. 3. G. in ein Chanot umwandeln, erfordert es eine präzise Vermessung, wozu die rechtliche Veränderungen für 1 Monat öffentlich bekanntgegeben werden muss, um so mögliche Einwendungen der Nachbarn zu berücksichtigen.

Vor Abschluss eines Kaufvertrags soll man sich besonders umfassend informieren, insbesondere sollten die Grundstücksnachbarn einbezogen werden. Die Grenzpunkte sollten abgesteckt, vermessen und von allen Nachbarn in einem schriftlichen Dokument mit Lageskizze und Massen anerkannt/abgezeichnet werden.

Bei der 4. Grundstücksurkunde, der mit schwarzen Garuda versehenen Sor-Kho-Nueng = S. K. 1 handelt es sich um eine niedrige Grundbesitzurkunde über Besitz und Nutzung einer bestimmten Person.
In der Titelzeile steht - natürlich alles in thailändischer Schrift - übersetzt: "Abteilung für die Registrierung von Grund und Boden - Mitteilung über die Besitznahme von Land“!

Hier ist die Rückseite, im Gegensatz zu dem roten Chanot, nicht für Beschriftungen vorgesehen.
Das Dokument enthält Name und Anschrift der Person, die das Grundstück in Besitz genommen hat, die Grundstücksfläche in Rai, Ngan, Tarang-wa, eine Beschreibung der Grundstücksgrenzen und eine Lageplan-Skizze des Grundstücks. Vor über 50 Jahren wurden die Landbesitzer von der Regierung über die Grundstücksämter angewiesen, ihren Besitz anzuzeigen. Hierfür wurde dieses Dokument mit amtlichem Siegel und Unterschrift ausgestellt. Im Jahr 2005 endet die Frist zur Anzeige von Grundbesitz; danach wurden solche Dokumente nicht mehr ausgestellt.
Wird nachgewiesen, dass der Grundbesitzer das Land rechtmäßig besitzt (in Besitz genommen hat/Squatter-Law) und es rechtmäßig nutzt, kann der Grundbesitzer ein höherwertiges Dokument beantragen: N. S. 3 oder N. S. 3 G.

Den letzten und niedrigsten Gundstückstitel haben wir in einer Grundbesitzurkunde mit der Bezeichnung: S. P. K. = Sor Por Kor bzw. S. P. G. = Sor Por Go
Das Dokument ist eine Urkunde über Grundstückseigentum mit rechtlich sehr eingeschränkten Möglichkeiten. Es ist eine amtliche Urkunde über eine erfolgte Landzuteilung mit landwirtschaftlicher Zweckbestimmung an eine bestimmte Person. Eine staatliche Kommission zur Landzuteilung vergibt solche Titel.
Das Land ist genau vermessen und mit Grenzsteinen versehen. Es darf jedoch nicht verkauft oder anderweitig übertragen werden; es kann nur vererbt werden. Die Nutzung des Landes ist streng zweckgebunden.
Eine beabsichtigte Nutzung muss beantragt werden. Ein Wohngebäude darf in der Regel nicht errichtet, jedoch darf das Land mit einer Hypothek belastet werden. Es scheint ein Widerspruch zu sein, dass ein Grundstück hypothekarisch belastet werden, aber nicht übertragen werden darf. Kann der Grundeigentümer die Hypothek nicht zurückbezahlen, so hat der Hypotheken-Gläubiger nicht die Möglichkeit, das Land als Sicherheit übereignet zu bekommen, er muss sehen, wie er sich anderweitig schadlos hält, ggf. dem das Land betreffenden Ernteertrag.

Fragen/Angelegenheiten um „Grundstücke“ wird fortgesetzt!

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RE: Bedeutung der Landbesitz-Urkunde

#11 von Bagsida ( Gast ) , 26.10.2009 21:53

@Manfred & @All

Hier kommt u.a. das Besitzrecht für Ausländer vor, nach dem gefragt wurde.



Die Landtitel:

Sor. Kor 1 ist ein Bekanntmachungsformular für Grund und Boden in Besitz. Es gibt eine Urkunde, welche die Rechte auf Grund und Boden darlegt. Bestehende Rechte werden gemäss Sor.Kor 1 weitergeführt. Am 1. Dezember 1954 wurden alle Landbesitzer von der Regierung angewiesen, ihren Besitz per Sor.Kor 1 anzuzeigen. Nachdem der Nachweis erbracht worden war, dass ein Besitzer Grund und Boden rechtmässig besass und nutzte, wurden von der Regierung die Landtitel Nor.Sor 3 und Nor.Sor 3 Gor als Beweis dafür ausgestellt. Nor.Sor 3 und Nor.Sor 3 Gor sind rechtsgültige Urkunden, vorausgesetzt, dass die Person, welche auf dem Titel ausgewiesen ist, gemäss den Gesetzesgrundlagen Anspruch auf das Land hat. Dieses Recht wird vom Gesetz anerkannt und kann als Beweismittel in einem Rechtsstreit mit einer natürlichen Person oder der Regierung verwendet werden.

Por. Bor. Tor 6 ist ein Nachweis dafür, dass Steuern für Landnutzung abgegeben werden. Solcher Grund und Boden hat den Nachweis auf Besitzrecht des Landnutzers noch nicht erbracht und falls noch kein Rechtstitel für dieses Land besteht, könnte der Grund dafür sein, dass es sich um Land in der Walderhaltungs- oder öffentlichen (staatlichen) Zone handelt oder das Land ist ausgewiesen durch die Titel Sor.Kor 1, Nor.Sor 3, Nor.Sor 3 Gor oder durch eine Landbesitzurkunde (Chanod). Alle diese Titel müssen grundsätzlich einen Por.Bor.Tor 6 Steuernachweis haben wie Land, welches nicht durch einen Titel ausgewiesen ist. Der Erwerb von Land, welches diesen Steuernachweis hat, ist möglich, indem die Landbesitzrechte an den Besitzempfänger übergeben werden, welcher dann gleichberechtigt ist wie der Übertrager, jedoch können bei Land gemäss Por.Bor.Tor 6 Probleme im Zusammenhang mit dem Rechtsnachweis entstehen und der Besitzer hat in einem Rechtsstreit mit den Behörden keine Beweisgrundlage.

Sor. Por. Gor 4-01 ist eine Landzuweisung der Landneugestaltungskommission und unter keinen Umständen kann solches Land erworben oder verkauft werden. Es kann nur durch Erbfolge weitergegeben werden.

Nor. Sor 3 ist eine von der Regierung ausgestellte Urkunde, welche die Nutzung durch den Landbesitzer bescheinigt. Es ist keine Besitzurkunde, d.h. es wird von Gesetzeswegen bestätigt, dass eine Person, welche einen Nor.Sor 3 Titel hält, gesetzlich berechtigt ist, Grund und Boden zu besitzen. Dieser Landtitel kann als rechtliche (juristische) Urkunde verwendet werden oder zur Landnutzung als Eigentümer. Die kartographische Erfassung eines Nor.Sor 3 Titels ist nicht festgelegt und es bestehen keine Parzellengrenzpunkte. Der Titel ist für eine spezifische Parzelle ausgestellt und ist nicht an andere Parzellen gebunden, wodurch Probleme bei der Überprüfung der Landfläche entstehen. Alle gesetzlichen (juristischen) Handlungen im Zusammenhang mit diesem Titel müssen für 30 Tage öffentlich ausgeschrieben werden.

Nor. Sor 3 Gor ist ein gesetzlicher Landtitel mit der selben Rechtsgrundlage wie Nor.Sor 3, mit dem Unterschied jedoch, dass auf der Karte Parzellengrenzpunkte eingetragen sind, wobei diese Grenzpunkte und die Landfläche durch eine Luftaufnahme festgelegt werden. Es besteht daher die Möglichkeit, eine angrenzende Landfläche zu verifizieren. Es wird immer der selbe Massstab von 1:5000 angewendet. Gesetzliche (juristische) Handlungen im Zusammenhang mit diesem Titel müssen nicht öffentlich ausgeschrieben werden, und das Land kann in kleinere Parzellen aufgeteilt werden.

Nor. Sor. 4 Chor, die Landbesitzurkunde (Chanod) ist eine Landeigentumsurkunde. Jede Person, deren Name auf der Urkunde eingetragen ist, hat gesetzlichen Anspruch auf das Land und kann diesen als Beweismittel zur Bestätigung der Rechte gegenüber Regierungsstellen verwenden. Die Besitzurkunde wird ausgestellt, wobei ein äußerst akkurates Satellitenvermessungssystem (GPS) angewandt wird um die Grenzen und die Landfläche festzulegen. Alle gesetzlichen (juristischen) Handlungen können gemäss
Eigentumsrecht sofort ausgeführt werden. Die Aufteilung des Landes in mehr als 9 Parzellen muss in Übereinstimmung mit dem Landzuweisungsgesetz, Abschnitt 286, ausgeführt werden.
______________

Um Probleme auszuschliessen, sind nur Nor. Sor 4 Chor (Chanod) und Nor. Sor 3 Gor zum Erwerb empfehlenswert.
______________

Gebäude

Das Eigentumsrecht auf Gebäude steht Ausländern nur zu, sofern das Land nicht eingeschlossen ist.
Ausländern wird vorgeschlagen, das Land über einen Zeitraum von 30 Jahren, mit der Option auf Vertragsverlängerung, zu pachten, wonach das Eigentumsrecht auf das auf dem Land errichteten Gebäudes erworben wird. Die Besitzrechte zum Land und Haus werden durch die Tatsache, dass man Hauseigentümer ist, abgesichert. Die Landeigentumsrechte können verpachtet werden. Falls wie oben erwähnt vorgegangen wird, kann das Haus nicht separat vom Land betrachtet werden und ist ein integraler Bestandteil gemäss Zivilrecht. Die Eigentumsrechte auf das Gebäude können bestätigt (nachgewiesen) werden, worauf der Vermieter (Verpächter) das Haus nach Ablauf der Pacht nicht beschlagnahmen kann, sondern eine "Heimfallentschädigung" wird fällig.



Landbesitzrechte für Ausländer

Landbesitz kann in Thailand nicht auf Ausländer eingetragen werden. Ein neuer Gesetzesentwurf gestattet jedoch, dass thailändische Staatsbürger, die mit einem Ausländer verheiratet sind, unbeschränkt Land kaufen können, was vorher nicht möglich war. Wenn der Nachweis erbracht wurde, dass der Erwerb aus Mitteln des thailändischen Partners finanziert wird, gibt es bei dem Landregistrierungsamt keinerlei Schwierigkeiten. Kommen die Mittel jedoch vom ausländischen Ehepartner, muss dieser ein Dokument unterschreiben indem er bestätigt, dass im Falle einer Scheidung der Landbesitz dem thailändischen Partner gehört. Folglich muss der Besitz nicht geteilt werden und verbleibt beim thailändischen Partner. Das Gesetz verbietet jedoch nicht, dass ein Ausländer ein Haus und ein Gebäude besitzt. In den meisten Fällen wird daher für Wohnzwecke ein Leasingvertrag, Nutzungs-Mietvertrag für Grund und Boden, über 30 Jahre mit Verlängerungsrecht abgeschlossen. Vom Gesetz her ist eine maximale Laufzeit für Mietverträge von 30 Jahren vorgesehen. Meistens wird jedoch mit einem Zusatzvertrag abgesichert, dass auch eine Verlängerung des Mietvertrages auf weitere 30 Jahre gewährt wird und dass bei Nichteinhaltung dieser vertraglichen Verpflichtung eine hohe Strafzahlung fällig ist. Solche Verträge müssen im Landtitel eingetragen werden um gesetzeswirksam zu sein.
Bei Nichteintragung ist dieser Vertrag nur 3 Jahre gültig und kommt einer Steuerhinterziehung gleich. Um die Wirtschaft in Thailand anzukurbeln, hat das Parlament nun mit 235:58 Stimmen beschlossen, das Nutzungsmietrecht auf 50 Jahre, mit Option auf weiter 50 Jahre, auszudehnen. Dies gilt jedoch nur für kommerziell und industriell genutzte Grundstücke. Dadurch hofft man, neue ausländische Investoren anzulocken. Eine weitere Gesetzesänderung hat am 18. Mai 2000 stattgefunden und ist am 19. Mai in Kraft getreten Das neue Gesetz erlaubt Ausländern, die mindestens 40 Millionen Baht in Thailand investiert haben, maximal 1 Rai Land (1'600 m2) für Wohnzwecke zu erwerben. Allerdings wird durch die daran geknüpften Bedingungen, das Investment nicht sehr attraktiv.
Ausländer haben das Recht, Darlehensverträge (Hypotheken) im Landtitel eintragen zu lassen.
Im Konkursfall geht das Grundstück dann an den Darlehensgeber und wird durch Gerichtsbeschluss über eine Versteigerung verkauft. Den Erlös daraus, minus der anfallenden Gebühren erhält der Darlehensgeber. Als höchster Zinssatz für Privatdarlehen werden von den Gerichten maximal 15% p.a. anerkannt.


Übertragung und Eintragungen

Übertragungen und Eintragungen in Landtitel können auch ohne Beisein der jeweiligen Parteien erfolgen, sofern die notwendigen Dokumente wie Originallandtitel, Vollmachten, Passport- oder ID Card-Kopien, sowie Hausregisterkopien vorhanden sind. Für solche Übertragungen ist mit ca. 3,8% Abgaben und Steuern zu rechnen. Der Verkäufer muss nochmals 1% vom Kaufpreis an das Finanzamt abführen, wenn das Grundstück noch nicht länger als 5 Jahre in seinem Besitz war. Bei Frauen als Verkäufer ist die Unterschrift des Ehegatten notwendig. Falls die Verkäuferin nicht verheiratet sein sollte, ist eine Urkunde zum Beweis des Ledigenstatus oder der Scheidung notwendig.


Registrierte Darlehen in Landtiteln

Oftmals sind die Originallandtitel zur Absicherung von Darlehen (Hypotheken) bei Banken hinterlegt. Diese Darlehen sind auf der Rückseite eines solchen Titels eingetragen. Bevor ein Kauf getätigt wird, muss Kontakt zu der jeweiligen Bank aufgenommen werden, um zu erfahren, unter welchen Bedingungen die Tilgung erfolgen kann. Danach wird der Eintrag aus dem Landtitel gestrichen und der Originallandtitel ausgehändigt.

Vertragsrecht

Verträge in Thailand sind in jeder Sprache rechtsgültig. Wird jedoch ein Vertrag registriert oder für gerichtliche Zwecke verwendet, ist eine Übersetzung in die thailändische Sprache notwendig. Sind zweisprachige Verträge vorhanden, zählt für das Gericht immer nur die thailändische Version.


Quintessenz

Condos, Eigentumswohnungen und Gebäude auf gepachtetem Land können von
Ausländern gekauft und im Grundbuch eingetragen werden.

Landerwerb ist für Ausländer nicht möglich.
Land kann von Ausländern auf 30 Jahre gepachtet werden, mit Verlängerungsoption.
Ausländer können Gebäude auf gepachtetem Land besitzen (Baurecht).
Am Ende der Baurechtsdauer geht das Eigentum an einem im Baurecht errichteten
Bauwerk auf den Grundeigentümer über. Der Grundeigentümer hat dem Bauberechtigten
eine angemessene Entschädigung (Heimfallentschädigung) zu leisten.
Der Käufer/Pächter muss über ein "NON-IMMIGRANT-O Visum" verfügen.
Alle Verträge müssen im Grundbuch eingetragen werden.

Konkrete Anleitung

Ein hohes Mass an Kontrolle über eine Immobilie zu gewinnen ist der folgende Weg:
Man schliesst mit einer Thaiperson einen Darlehensvertrag in der Höhe des
Kaufpreises. Bei einem Grundstück zuzüglich der geplanten Investitionshöhe für
spätere Bebauung.
Man vereinbart einen jährlichen Zinssatz in Höhe von 6% und die Rückführung der
Darlehenssumme bei Vertragsende. Als Laufzeit werden 30 Jahre vereinbart. Dann
schliesst man einen Land-Lease-Vertrag über Laufzeit 30 Jahre, mit Option 30 Jahre
Verlängerung. Man vereinbart einen jährlichen Mietbetrag, der die Gesamthöhe der
jährlichen Zinszahlungen aus dem Darlehensvertrag leicht übersteigt.
Nach erfolgtem Kauf lässt man beide Verträge in das Landpapier beim Landamt
eintragen. Das kostet rund 1% des Darlehensbetrags.
Diese Eintragung ist vergleichbar mit einem Hypothekeneintrag. Die Immobilie kann
somit nicht verkauft oder weiter beliehen werden. Der Landtitel ist üblicherweise
beim Darlehensgeber hinterlegt.
Im Einverständnis beider Parteien kann die Immobilie jederzeit verkauft oder weiter
beliehen werden. Die Verträge sind vererbbar.
Dieses Vertragssystem überzeugt durch Sicherheit, Einfachheit und Transparenz:
Der Thaipartner leiht sich Geld und erwirbt Eigentum. Er vermietet es und sichert sich dadurch die
vereinbarte Zinszahlung. Zudem erlangt er durch den Mietüberschuss ein ständiges Einkommen.
Der Ausländer verleiht Geld zu banküblichem Zins und bekommt es nach Ende der Vertragszeit zurück.
Er mietet eine Immobilie und bezahlt dafür Miete.

Beispiel:

Kosten der Immobile: 10'000'000 Baht. Darlehen an Thai 10'000'000 Baht.
Thai zahlt 6% Zins von 10'000'000 Baht = 600'000 Baht = 50'000 Baht pro Monat.
Ausländer zahlt für die Immobilie 55'000 Baht Miete pro Monat.
Nach Verrechnung bleibt ein Überschuss von 5'000 Baht (100 €).


Bagsida

(vor ca. 1 Jahr gesucht und gefunden - Quelle ???)

Quelle http://www.chokechaiproperty.com/FAQ1.html
mod Rong Kwang


Danke für die Quellen-Angabe @Rong Kwang, hatte diese Zusammenfassung nur noch als Text-Dokument gespeichert. Bagsida

Bagsida

RE: Bedeutung der Landbesitz-Urkunde

#12 von Somprit , 27.10.2009 10:45

Nachdem wir jetzt etwas über die verschiedenen Grundstücksurkunden/Chanot gehört haben, mal zur Frage, ob man zu Kauf eines Grundstückes einen Rechtsanwalt benötigt!?

Im Gegensatz zu D. benötigen wir für Grundstücksgeschäfte aller Art (Kauf/Pacht/Hypothek) keinen Notar (zumal es diese Rechtsstellung des Notar hier nicht gibt!) und somit auch keinen Rechtsanwalt.
Sind sich Verkäufer/Käufer einig, haben einen in Thai aufgesetzten Vertrag ausgearbeitet (es gibt entsprechende Form-Verträge zu kaufen), gehen sie mit ihrer ID-Card und dem Hausregister (kleines .dkl-blaues Heftchen)geradewegs zum Grundbuchamt, dem sogenannten „Krom-Tieh-Din“ und lassen dort die Grundstücksübertragung registrieren.

Vorher soll man sich aber absolut sicher sein, dass auf der Grundstücksurkunde/Chanot auf dessen Rückseite keinerlei Sperrvermerke, wie z.B. Hypotheken, Pachtvertrag pp. eingetragen sind
Auch sollte man mit den Grundstücksnachbarn abklären, inwieweit die Grenzen akzeptiert und anerkannt sind.

Falls man trotzdem einen Rechtsanwalt zu dem Verkauf/Eigentumsübertragung, Pachteintrag, hinzuzieht, sollte man mal locker von mindestens 10.000 Baht ausgehen.
Doch was fällt an Steuern/Gebühren beim Landamt/Grundstücksamt = Krom-Tieh-Din, an?

In d. R. teilen sich Verkäufer/Käufer die anfallenden Kosten im Verhältnis von 50 : 50.
Die anfallenden Kosten sind unmittelbar bei den Übertragungsrechten bar zu begleichen. So haben wir eine Registrierungsgebühr von 2 % vom Wert des Grundstückes.
Der anzusetzende Wert dieser Gebühr richtet sich jedoch nicht nach dem Marktwert des Grundstücks, also dem Kaufpreis, sondern nach amtlich festgelegten Richtlinien. Hier wird man eine teils erhebliche Diskrepanz feststellen können, in dem der amtl. Richtwert kräftig unter dem aktuellen Marktwert liegt.

Der zu entrichtende Steuersatz kann sich je nach Bezirksamt(Changwat) zwischen 1 - 4 % bewegen und richtet sich nach dem Kaufpreis.
Doch neben diesen Kosten, welche mit dem Kauf/der Übertragung eines Grundstückes entstehen, sind weiter zu berücksichtigen (falls nicht vorhanden) Stromzähler, 5.000 Baht, Anschluss a. d. Wassernetz (sofern vorhanden!) 2.000 Baht, Telefon 6.000 Baht, falls eine neue Leitung gelegt werden muss, fällt eine Meter-Gebühr an, was sich schnell im 10.- 20.000 Baht-Bereich summieren kann.

Doch das A & O jeglichen Grundstückskauf sehe ich darin, sich das auserwählte Grundstück sehr genau zur Trockenzeit als auch Regenzeit anzusehen/abzuklären
Zu schlimm könnten die verschiedenen Jahreszeiten für Überraschung sorgen. Ggf. sind Erdaufschüttungen (Überschwemmung z. Regenzeit) erforderlich, wobei ebenfalls schnell Beträge von weit über mehrere 100. 000 Baht anfallen könnten.
Auch das unmittelbare Umfeld, die Nachbarschaft (Thais leben nun mal mehr an Lärm gewöhnt), angesiedelte Gewerbebetriebe, Viehzuchtbetriebe (Schweine/Hühner-Farmen!), ... die gesamte umliegende Infrastruktur (Krankenhaus/ärztl. Versorgung!) sollte man sehr genau in Augenschein nehmen

Hier in TH ist man, insbesondere wenn man außerhalb der mehr und mehr entstehenden, in sich abgeschlossenen und Security überwachten Wohnsiedlungen leben will, nicht vor Überraschungen sicher.
Schon mancher rosaroter Brillenträger wachte morgens auf und stellte fest, dass sein Nachbar eine kleine Reparatur-Werkstätte eingerichtet hatte, und vom entstehenden Lärm mal abgesehen, das anfallende Altöl bedenkenlos im Erdboden versickern ließ.
Man sollte sich niemals von dem verlockenden Angebot des Clans, doch auf dem Clan-Gelände, welches ja „so billig“ zu haben ist, sein nach unseren Vorstellungen preisgünstig zu errichtenden Hauses zu bauen.
Die Rechnung wird einem mit Sicherheit in vielfältiger Form später präsentiert werden.
Ich spreche hier aus vielfältiger Erfahrung, nichts Menschliches ist mir fremd geblieben!

Wird fortgesetzt...................!

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RE: Bedeutung der Landbesitz-Urkunde

#13 von Somprit , 28.10.2009 09:43

...Fortsetzung....

Wenn sich ein Farang entschließt, hier gemeinsam mit seiner Angetrauten ein Anwesen (Grundstück/Haus) zu kaufen, ist der gemeinsame Weg zum Landamt/Grundbuchamt/Katasteramt, dem Krom-Tieh-Din bei der Bezirksverwaltung unabdingbar.

Hier erfolgt ein sehr interessanter Vorgang, Austausch des „Chanots“ Zug um Zug mit der „Verzichtserklärung“, in welcher der Farang unterschriftlich erklärt, dass es sich bei dem aufgewendeten Barvermögen, dem Kaufpreis, um "eigene Mittel" seiner Ehefrau handelt und er, der Ehemann zu keiner Zeit Anspruch darauf erhebt!
Ohne diese "Verzichtserklärung" , denn anders kann man es nicht bezeichnen, erfolgt nicht die Übertragung des Grundstückes und somit Aushändigung des Chanots!

Doch gehen wir einen Schritt in die Vergangenheit, dem Zeitpunkt der Eheschließung!

Hier haben beide Eheleute die Möglichkeit (alles aus Sicht der thail. Gesetzeslage) im Rahmen der Eheschließung beim Bezirksamt (Ampör) in dem Ehe-Register aufnehmen zu lassen, wer was mit in die Ehe bringt. Also neben Grundstücke, Häuser, Barvermögen auch hochwertige Sachen, z.B. Kraftfahrzeug!
Nur die wenigsten Farang werden das wissen/darauf achten, denn aufklären wird sie keiner!


Im Falle einer späteren Ehescheidung, welche man stets nach hiesigen Gesamtumstände noch mehr als nach deutschen Gegebenheiten im Augen behalten sollte (i.d.R. reine einseitige Zweck-Ehe, von einer Liebes-Ehe träumt i.d.R. der Farang), erfolgt in einem einvernehmlichen Scheidungsverfahren vor dem Bezirksamt die Protokollierung der Scheidungsfolgen im Scheidungs-Register, also Aufteilung der bis dato aufgelaufenen Besitz-/Vermögensverhältnisse, unter Hinblick der mit in die Ehe eingebrachten Werte!

Somit wären alle Besitzverhältnisse eigentlich rechtsunstrittig geklärt und es steht einem „gesitteten Auseinandergehen“ nichts mehr im Wege.
Sollte es im weiteren Rahmen allerdings zu Streitigkeiten kommen, dient das Ehe-/Scheidungsregister dem Gericht als Grundlage....
Aber soweit wird es in den seltensten Fällen kommen,... denn der Rechtsweg in TH ist steinig & dornig..., besonders für einen Farang!
Lieber einen Total-Verlust ins Auge fassen!
Die Angst vieler rosaroter Brillenträger ist berechtigt, denn welcher geächtete Farang will sich/wird sich gg. die ihm ggf. feindselig gegenüberstehende Sippe zur Wehr setzen...
Lieber ein Ende mit Schrecken, als ein Ende ohne Schrecken..., denn der Farang wird immer auf der Strecke bleiben!
Sollte sich ein Farang entschließen, hier Millionen von Baht unter dem treuen Blick seiner Angetrauten zu investieren, lohnt sich unter gewissen Umständen entsprechende finanzielle Mittel nachvollziehbar/nachweisbar offiziell per Banküberweisungen zu belegen.

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RE: Bedeutung der Landbesitz-Urkunde

#14 von Somprit , 07.08.2010 12:22

... da ich immer wieder in den verschiedensten Foren lese, wo man(n) sich darüber streitet, wie alt ein Kind sein muss um als "Eigentümer" für einen Landbesitz-Titel in einem Chanot eingetragen zu werden, wollten wir es genau wissen...

Jedenfalls erkundigte sich mein Engel bei den Vorstehern verschiedener "Landämter = Grom-thi-din" um CNX und erhielt von allen identische Antworten, welche lauteten: Sobald der/die als Eigentümer/in in der "Landbesitz-Urkunde = Chanot" vorgesehene thailändischer Staatsbürger im Besitz seiner 19-stelligen Personal-Nummer = von der Wiege bis zur Bahre, ist, wird er als rechtsmäßiger Eigentümer eingetragen!

Nichts also von den immer wieder herumschwirrenden unterschiedlichsten Altersbeschränkungen

Nun, der praktische Versuch scheiterte gestern dann fast an einer mürrischen Beamtin, welche unser Begehren kalt und kommentarlos ablehnen WOLLTE

Sie hatte aber nicht damit gerechnet, dass mein Engel präpariert war und energisch auf dem Eigentümerwechsel und somit Eintragung unserer Töchter in dem Chanot für eine Grund-Erwerbung bestand ...

Fazit: 1 Stunde später und um ein paar lockere tausend Baht ärmer aber um den Beitz eines Chanot reicher, verließen wir das Landamt
...

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RE: Bedeutung der Landbesitz-Urkunde

#15 von MooHo ( Gast ) , 07.08.2010 12:33

Nun trage ich auch was zu dem Herumwirren bei.

Wir wollten ein Grundstück auf unsere Tochter umschreiben. Das wurde abgelehnt, daß Kind müße alt genug sein, um den Vorgang zu verstehen.

Das nächste Mal im Alter von 3 Jahren probiert, auch etwas klüger geworden mit Anwalt. Abgelehnt, neuere Vorschriften besagen, daß das Kind mindestens 6 Jahre alt sein muß. Der Anwalt bestätigte, daß ein Schreiben aus Bangkok mit entsprechendem Inhalt vorlag.

Der Versuch, nun kam die Antwort mindestens 12 Jahre. Mittlerweile habe ich Gerüchte gehört, daß man zum Eintrag volljährig sein muß.

MooHo

   

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